Il termine Proptech (property+technology) sta diventando di uso corrente nel settore real estate solo recentemente. Si tratta di una definizione nata otto anni fa per indicare l’utilizzo di tecnologie digitali atte a innovare il mercato del Real Estate nella gestione, nei servizi e nei processi. Una definizione che appare molto generale ma in modo giustificato in quanto è posta sopra un insieme di elementi ad ampissimo spettro. Il Proptech si sta diffondendo in molteplici ambiti del real estate, alcuni già collaudati, altri ancora totalmente scevri ma ormai prossimi ad essere aggrediti dalle tecnologie digitali. Se in ambito business il percorso è poco oltre le fasi iniziali, in ambito B2c è consolidato in alcuni ambiti. Basti pensare alla compravendita immobiliare attraverso app geolocalizzate, un esempio di Proptech ormai assunto dal mercato immobiliare che ricade nella branca del Real Estate Fintech. Oppure il coworking (esempio di sharing economy) che, grazie all’utilizzo del digitale permette di realizzare business model con ricadute win-win in cui è possibile la gestione degli spazi in modo redditizio.
Smart Real Estate
Il Proptech in tutte le sue accezioni ha un legame indissolubile con i dati e questo impatta su un mondo, quello del real estate, poco avvezzo ad un approccio data scientist. Paradossalmente, è l’utente finale che ha compiuto una fuga in avanti e si aspetta un experience at-home, at-office e nello shopping fortemente digitalizzata, più di quanto questi ambiti riescano oggi a restituire. Ma il Proptech ha le carte in regola per innovare alla radice tutto il settore del real estate. Come tutti i fenomeni agli esordi, è importante descriverne in modo accurato le varie declinazioni e dinamiche. La materia è stata sviluppata e introdotta in modo sistematico dal Politecnico di Milano attraverso l’Italian PropTech Network, una piattaforma di competenze a disposizione delle imprese del real estate per lo scambio di elementi di innovazione con la finalità di favorire la crescita del settore. L’Ipn nasce all’interno del Real Estate Center del Politecnico di Milano.
L’utilizzo di tecnologie digitali per la gestione degli immobili ha ricadute determinati per la definizione di smart building, edifici intelligenti dotati di automatismi, sensoristica, sistemi di controllo It finalizzati a svariati obiettivi. Dall’automazione semplice, alla gestione dei servizi, alla gestione energetica ecc. Uno smart buiding di moderna concezione determina in via macroscopica due risultati: offre un experience abitativa e operativa di un livello molto più alto di un edificio tradizionale e genera una grande quantità di dati che hanno una ricaduta diretta sul versante business, tanto da consentire l’implementazione di nuovi modelli di business. La tassonomia di ambiti e applicazioni è in divenire e fanno testo i dati elaborati dell’Italian PropTech Monitor che in un report "Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate" ha catalogato le applicazioni attuali in cinque aree distinte: Smart Real Estate, Sharing Economy, Real Estate Fintech, Professional Service e Contech. Lo smart Real Estate, in particolare, assume un particolare rilievo in quanto abbraccia tutti i sistemi che consentono la gestione e il controllo degli immobili (con qualsiasi destinazione d’uso), attraverso piattaforme e strumenti It avanzati connessi a sistemi di rilevazione ambientale (sensoristica) e attuatori. La ricaduta su i modelli di business è esemplificata dalla branca Sharing Economy che impatta sull’utilizzo degli immobili e permette la condivisione degli spazi.
Professional Service
Il quarto ambito studiato dall’Ipm è quello del Professional Service che comprende una molteplicità di servizi per il real estate. In particolare ci si riferisce alle soluzioni tecnologiche che sostituiscono le competenze tecniche dell’ecosistema immobiliare rendendo oggettive le valutazioni e misurazioni. Vi rientrano diverse realtà che si occupano di servizi immobiliari, dall’utilizzo di blockchain, per digitalizzare la gestione delle proprietà ed i registri catastali, a consulenza, gestione degli immobili, marketing, fino alle indagini di zona. Questo ambito appare particolarmente interessante in quanto prospetta un cambio importante dell’ecosistema attorno al real estate e promette uno sviluppo del settore. Una delle ricadute del Proptech potrebbe essere la costruzione di una “platform economy” intorno a tutti i servizi che attengono la gestione e locazione su vari livelli. In altre parole la possibilità di inserire in piattaforme dedicate, categorie di servizi dove la domanda e l’offerta si possano incontrare e dove il tutto ha una componente quantitativa oggettiva grazie all’utilizzo di tecnologie Proptech. Un evoluzione già vista in passato in settori come, per esempio, la logistica.
IN ITALIA PROPTECH AI NASTRI DI PARTENZA
Nel 2018 è stato aperto l’Italian PropTech Network. Ne abbiamo parlato con il fondatore, prof. Stefano Bellintani, per fare il punto della situazione.
Come definite il Proptech?
Le definizioni correntemente utilizzate sono molteplici e questo rende anche complesso un censimento preciso delle realtà Proptech in quanto al variare della tassonomia, cambiano anche le numeriche associate. Per noi, nel contesto del Politecnico di Milano - Ipn, Proptech sono tutti i servizi digitali dedicati all’ambiente costruito. Consideriamo anche la filiera del Real Estate e il Construction.
Come sta evolvendo il Proptech in Italia? In che fase siamo?
Mappiamo le realtà Proptech del mercato italiano dal 2018. In questi cinque anni è stato compiuto un percorso che ha visto uscire il nostro Paese da uno stato embrionale. Oggi abbiamo oltre 270 realtà Proptech sotto forma di startup con un tasso di crescita di quasi il 600% rispetto ad inizio rilevazione. Il 2019 è stato l’anno con la maggiore crescita. Il 60% delle startup Proptech è a Milano, il 75% nel nord Italia.
Quali sono i settori Proptech più interessanti?
Sicuramente ogni settore ha i suoi elementi di forte interesse. In particolare, fatto 100 la popolazione delle startup Proptech, quasi un terzo operano nel Professional Service. Si tratta di un settore importante per lo sviluppo, con una forte caratterizzazione B2b in grado di fornire servizi completamente nuovi o che potenziano gli esistenti.
In Europa come sta evolvendo il mercato Proptech?
Possiamo dire che in Italia siamo nella fase “seed”. L’Europa è più avanti: in Uk le realtà Proptech sono oltre 1.000, in Francia circa 600. Anche Germania e Spagna ci precedono decisamente. Un mercato più evoluto giunto a fasi successive, che indica una direzione precisa nella quale gli attori del Real Estate si stanno strutturando per gestire i dati con specialisti che vengono dal mondo del digitale.
