Quest'anno, a causa delle misure di contenimento pandemico, il consueto appuntamento con Scenari Immobiliari è andato in onda online il primo di aprile 2020. Il Rapporto 2020 sul mercato immobiliare commerciale presentato via web con il seminario digitale "Shopping 2020" ha presentato dei dati di mercato di cui Mark Up ha dato un resoconto.
Mark Up ha chiesto a Clara Garibello, direttore di Ricerca di Scenari Immobiliari alcuni approfondimenti sui temi trattati.
A fronte della pandemia in corso, come si ridisegnerà l’andamento del mercato immobiliare quest’anno e nel 2021?
Premesso che fare delle previsioni accurate è ovviamente impossibile, possiamo dire che con tutta probabilità il consumatore, dopo questa crisi, avrà compiuto delle scelte forse definitive su come organizzare il proprio mix di scelta tra online e offline. Noi crediamo che ci sarà una rivalutazione dello spazio fisico di vendita, anche causata da un esperienza di deprivazione dovuta alle misure di contenimento sociale, che farà capire il valore del punto di vendita fisico. Molto però dipenderà anche dal retail nel sapere interpretare correttamente il momento, dando delle risposte opportune, sia in termini di quotazioni che di innovazione. Anche perché il retail è tradizionalmente un settore che anticipa i trend della società.
In questo momento il settore è in una fase critica soprattutto per la gestione dei canoni di locazione. Quanto e come impatterà la crisi sul retail immobiliare?
È una materia molto complessa ed è difficile dare una risposta. La normativa non prevede la sospensione delle locazioni in caso di crisi e soggetti come per esempio i Fondi, hanno dinamiche stringenti a cui rispondere. Comunque molti Fondi immobiliari stanno progettano una rimodulazione dei canoni per i prossimi tre mesi. Però si osserva che soggetti importanti hanno deciso unilateralmente di sospende i canoni, un esempio è Scalo Milano. Credo che si tratti di una strada che verrà anche percorsa ma in modalità volontaria.
Consideriamo il mercato immobiliare nel 2019. Come è andata in termini di investimenti e come sarebbe andata nel 2020 senza questa crisi?
Il mercato immobiliare europeo nel 2019 ha chiuso con un rallentamento, in tendenza con l’andamento degli ultimi tre anni. Come sappiamo, incide la trasformazione del consumatore e la crescita dell’online. Il mercato, sostanzialmente in mano quasi esclusivamente agli addetti ai lavori, ha mostrato interesse maggiormente per gli immobili di pregio.
Cosa si intende per “mercato per gli addetti ai lavori”?
Significa che i soggetti che tradizionalmente investivano nell’immobiliare per diversificare, hanno lasciato il passo ad investitori competenti anche nella gestione affinché possano individuare le migliori opportunità, tanto di asset performanti quanto di strutture da potenziare.
E in Italia?
Il mercato è andato meglio. Questo grazie a elementi contestuali favorevoli come la penetrazione inferiore dell’online, l’impatto favorevole del turismo e un movimento in termini di acquisizioni importante, in primis Auchan-Conad che ha mosso un notevole parco immobiliare.
Nella vostra ricerca evidenziate che nelle prossime iniziative in Europa, fino al 2027, l’Italia con la Francia svilupperà investimenti superiori a quelli degli altri paesi europei. Qual è la dinamica sottostante e che ruolo avrà Milano in questo scenario?
La Francia è tradizionalmente un Paese all’avanguardia per quanto riguarda il retail e i centri commerciali. Non è mai venuta meno allo sviluppo e al più ha solo rallentato negli anni. in Germania le attività di sviluppo nel 2019 sono state mirate alle città secondarie, con realtà di piccole dimensioni progettate per le esigenze limitate del contesto su cui impattano. In Italia il retail vive anche di altre dinamiche, per esempio legate al turismo e lo sviluppo è comunque importante anche grazie alla volumetrie di Westfield che impattano notevolmente sui numeri complessivi. Milano, in questo contesto, ha un ruolo importantissimo grazie alla sua dinamicità e alla sua capacità di imprimere alla trasformazione un elemento di anticipazione. Nei prossimi 10 anni, il capoluogo lombardo saprà accogliere ed esaltare il mix funzionale che il retail ha già definito da qualche tempo in cui il commercio si fonde con il leisure e altro. Nell’immobiliare si assiste a una sovrapposizione di funzioni (basti pensare alla casa privata che viene affittata come un albergo) che genera dinamicità e business e, in una città come Milano, trova massima espressività.
Che tipo di trasformazione vivrà Milano nei prossimi anni?
Già oggi vediamo elementi di cambiamento importanti. L’approvazione del nuovo Pgt (Piano generale del territorio), le trasformazioni urbane, lo sviluppo infrastrutturale. L’intersezione di questi interventi e le sovrapposizioni ne amplificano la portata e questo nei prossimi 10 anni genererà uno sviluppo economico e sociale molto importante. Gli spazi vuoti della città potranno essere riempiti con funzioni innovative del lavorare e dell’abitare contemporaneo , che necessitano di una rete distributiva commerciale proiettata verso le prossime generazioni e, contemporaneamente, in grado di collegare tradizioni, eccellenze, nuovi e antichi servizi, sia alle high street attuali che alle vie secondarie. A garanzia di questa prospettiva di sviluppo è la vitalità che contraddistingue Milano, di tipo intellettuale, negli eventi, nel retail, di tipo sociale. In altre città, i soli investimenti, senza questi componenti, non hanno prodotto molto. E il ruolo del retail, in questo scenario, è fondamentale.
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