Real estate a metà Purgatorio

Dalla copertina – Mario Breglia è ottimista: il credit crunch è attualmente il solo freno alla ripresa. Gli investitori guardano con interesse l’Italia che però deve ridurre le tasse e snellire la burocrazia

Grazie al best seller di Dan Brown Dante oggi è uno dei personaggi del momento. Il Sommo Poeta però era stato tirato in ballo da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, una delle più rinomate società di consulenza del settore, già nel 2011, aprendo i lavori del forum di previsioni che la sua società ogni anno organizza aSanta Margherita Ligure. Allora secondo Breglia il mercato si trovava “nel mezzo del cammin di nostra vita”, e quindi nell’anticamera dell’Inferno. “E oggi?”, gli chiediamo. “Verso la fine del Purgatorio”: fuor di metafora, dovrà soffrire ancora un po’ ma la luce verso una situazione che forse non sarà il Paradiso del business ma che perlomeno si prospetterà più tranquilla si comincia a intravvedere.

Da che cosa nasce questo suo ottimismo?
Dalla considerazione che, rispetto allo scorso anno, alcuni fattori che allontanavano gli investitori dal mercato sono sotto controllo. Il primo è il costo che dovevamo pagare per il rischio Paese e che si traduceva in rendimenti dei titoli di Stato di due o tre punti superiori all’inflazione. Per chi non aveva paura del default del Paese, investire in Btp significava avere un ritorno più alto di quanto potesse garantire l’immobiliare e questo vale sia per il piccolo proprietario sia per l’investitore professionale. Nel 2012 molte società hanno fatto magnifici bilanci solo grazie alla finanza che avevano in casa. Con i rendimenti attuali e con l’inflazione tornata ai minimi la diversificazione di portafoglio verso l’immobiliare invece torna ad avere senso. Un ufficio in posizione centrale e senza rischi di sfitto a Milano oggi rende tra il 5,5% e il 6%, più del doppio dei titoli di Stato. Il secondo fattore positivo è quello delle tasse. immobiliari.

Ma, se si eccettua, forse, l’Imu prima casa, non scenderanno…
Ma nemmeno saliranno e questa è già una notizia positiva. L’Imu lo scorso anno ha avuto due risvolti: il primo politico, perché si è dato il segnale che si voleva colpire l’immobiliare, e questo ha depresso il mercato, il secondo puramente finanziario, un aspetto che però non è un problema per gli investitori, che hanno solo bisogno di certezza dei costi. Che un’imposta pesi per 10 o per 50 non conta, se si sa per tempo, si calcola il rendimento reale dell’immobile e su quel dato si valuta la bontà di un affare.

E invece i fattori negativi?
La mancanza di crescita dell’economia e quello che ne consegue, in primo luogo la stretta sul credito. La condizione per una forte ripresa del mercato è che ripartano le erogazioni di mutui, alle famiglie e alle imprese.

■ C’è anche chi non avrebbe problemi a fare buoni affari, come i fondi previdenziali e immobiliari stranieri, fortemente capitalizzati e liquidi. Ma in Italia ne arrivano ben pochi…
Il problema non è la mancanza d’interesse, perché tornando a quanto dicevo, i nostri rendimenti nel terziario e ancora di più nel commerciale sono tra i più appetibili del mercato nei paesi ad alto sviluppo. Il problema è la mancanza di prodotto usato di alto livello e sicura remunerazione che sia appetibile per un investitore a lungo termine. L’offerta in Italia è molto scarsa, sia nel commerciale sia nel terziario, dove di fatto immobili plausibili si trovano solo a Milano o a Roma

■ Perché parla di usato? Non dovrebbe interessare di più il nuovo?
Sì, ma si tratterebbe comunque di operazioni spot, a Milano i grandi fondi possono investire, come ha fatto il fondo del Qatar, un quota di proprietà a Porta Nuova o, faccio per dire una torre a City Life , ma non c’ è altro.

■ Parlando di fondi, la valorizzazione del patrimonio demaniale con l’immissione in un mega fondo immobiliare è indicata da anni come la soluzione per abbattere drasticamente il debito pubblico…
Il guaio è che vorrebbe mettere sul mercato solo immobili di nessun reale interesse. L’operazione si potrebbe fare creando un fondo da centinaia di miliardi di euro comprendente tutti gli immobili di pregio della durata indicativa di un secolo e affidandone la gestione a terzi che ne curino la valorizzazione in una visione di lungo termine. Difficile credere che gli interessi radicati per il mantenimento della situazione attuale si possano eliminare.

■ A proposito di scarsità d’offerta d’alto livello qualitativo, anche nei centri commerciali la polarizzazione della domanda su un numero limitato di immobili “prime” sembra riproporre la stessa dinamica che lei illustrava poco fa. Qual è il suo punto di vista sul mercato del retail?
Gli andamenti nel settore degli immobili commerciali sono strettamente legati alle dinamiche economiche e lavorative e quindi al trend dei consumi. E nel 2012 i consumi delle famiglie italiane sono ulteriormente diminuiti, riflesso di un nuovo indebolimento del potere d’acquisto a causa della contrazione nel reddito disponibile (-4,3%). Nella grande distribuzione segnali positivi si registrano solo nei consumi alimentari. Nella piccola distribuzione tutte le variazioni sono, invece, negative. Tutto questo ha un impatto, per quanto non sempre diretto e immediato, sui valori, soprattutto quelli locativi.
Nei centri commerciali il calo medio di tutte le categorie di prodotto escluso l’alimentare, è stato del 3,2% tra 2012 e 2011, con settori che sono andati meglio (le attività nei servizi e la ristorazione) e altre peggio (per esempio l’elettronica di consumo: -7,4%).

■ I centri commerciali?
I centri commerciali hanno resistito meglio. Il mercato sarà ancora più positivo nei prossimi anni. I grandi investitori stanno ritornando a credere nell’Italia: in questo senso i trend nell’alberghiero e nel commerciale marciano nella stessa direzione. A frenare gli investitori è semmai la scarsità di offerta di livello primario, mentre le ridotte fonti di finanziamento e uno squilibrio nel rapporto tra rischi e rendimenti limitano lo sviluppo di nuove iniziative.Le strutture di nuova realizzazione o di recente riammodernamento, che beneficiano di una corretta location e di un ampio bacino d’utenza, hanno messo a segno le migliori performance. Quelle più datate, obsolete o lontane dai centri abitati hanno risentito maggiormente del crollo delle vendite. Ed è qui che potrebbe verificarsi il più alto tasso di mortalità.Fanno eccezione i Factory outlet center che hanno registrato un incremento grazie ai turisti stranieri.

■ Non vede, quindi, un drammatico aumento del vacancy?
Guardi, io credo che nei prossimi anni avremo il 10% di centri commerciali in meno. Questo tipo di cespite è meno flessibile dell’immobile industriale, che è più facilmente convertibile ad altre destinazioni. Anche gli uffici possono essere trasformati. I centri più piccoli e meno caratterizzati, esposti alla concorrenza dei mega shopping center andranno incontro a una rapida morte, ed è illusorio pensare che, abbassando i prezzi, si scongiuri il pericolo vacancy: se non c’è più il consumatore non c’è più business, indipendentemente dall’effort rate.

■ Turismo & shopping, il binomio favorisce il successo del commercio urbano e high street.
Decisamente. Il mercato high street va molto bene, ma anche qui dipende dalle città, dalle vie e persino dalle posizioni. Poi c’è un mondo a parte: quello dei negozi nelle vie del lusso, in crescita continua, con canoni raddoppiati in tre anni. E la domanda di spazi nei centri storici è così forte che si è sviluppato il mercato dei secondi piani.

■ Expo 2015 sarà un successo o un bagno di sangue?
L’Expo è una opportunità di rilancio della città, ed è un volano per la realizzazione delle infrastrutture. In genere, credo agli effetti positivi di questi eventi: i lavori per il Giubileo del 2000 hanno cambiato il volto di Roma. Per non parlare di Torino con le Olimpiadi e Genova. con le Colombiane.

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