Il Global Commercial Property Monitor (Gcpm), indagine trimestrale di Rics che misura il polso di investitori e conduttori (occupier) nel real estate commerciale (retail, uffici, e industriale), conferma il momento positivo dei mercati immobiliari europei che continuano a brillare nonostante i rischi di peggioramento dello scenario macroeconomico.
Il sentiment globale
Rischi di instabilità politica, crescenti tensioni dei mercati, retorica protezionistica con il suo corredo applicativo fatto di dazi doganali, e inversione dei flussi di capitale verso i mercati emergenti: sono tutti aspetti che minacciano di rallentare il mercato real estate. Diversi Governi hanno iniziato a riconsiderare le loro politiche monetarie ancora molto accomodanti in gran parte del mondo. Nonostante l'incertezza di questa congiuntura, il feedback generale fornito dal Gcpm (terzo trimestre 2018) suggerisce la solidità del sentiment sul mercato immobiliare.
Mercati UE
I mercati immobiliari europei si confermano tra i più performanti, aiutati dalla politica monetaria della Bce che continua a mantenere il tasso di interesse allo zero per cento mentre il programma di quantitative easing dovrebbe durare solo fino a dicembre 2018.
Su città tedesche come Berlino, Francoforte e Monaco il feedback è ottimistico da parte di investitori e conduttori, ma il quadro si fa più incerto sulle prospettive a lungo termine. Lo stesso ottimismo si registra anche nei Paesi Bassi, in Portogallo e in alcuni mercati Ue (Europa centrale e dell'Est).
"Le valutazioni provenienti da molte parti d'Europa continuano a confermare la dinamica positiva del mercato del vecchio continente sebbene in alcuni casi si registri una crescita più modesta rispetto agli ultimi anni -commenta l'economista Rics, Tarrant Parsons-. In particolare, il sentiment nei Paesi Bassi, in Portogallo e in diversi Paesi Ue rimane tra i più forti a livello globale: gli intervistati in ciascuno di questi mercati hanno riportato una valutazione previsionale su prossimi 12 mesi decisamente positiva su capital value e canoni. Tuttavia, la costante crescita dell’eCommerce a svantaggio delle vendite nei negozi fisici sembra pesare sempre di più sulle previsioni sul settore retail in diverse parti d’Europa. Questo fenomeno, che è strutturale e non ciclico, sembra destinato a creare un elemento di pressione sul comparto nei prossimi anni".
Impatto Brexit e scenario italiano
La Brexit continua a preoccupare: la valutazione sulla piazza di Londra rimane piuttosto piatta, mentre cresce la percentuale di intervistati che prevede nei prossimi due anni il trasferimento di alcune imprese dal Regno Unito verso altri centri in Europa.
Scenario piatto anche in Italia, almeno per gli investitori, con i conduttori più ottimisti sul settore prime, ma sotto la media Europa. Si amplia la forchetta tra prime e secondary. Nel nostro paese si percepiscono, più che in altri mercati europei, prospettive piatte sul fronte investimenti: lievemente più rosee le previsioni degli "occupier". In entrambi i casi, è più ampio, rispetto al passato, il divario tra prime e secondary, con aspettative al ribasso per il secondary nel terzo trimestre 2018.
Durante il terzo trimestre la domanda degli occupier è aumentata in ciascun settore del mercato non residenziale (uffici, industriale e retail), con un Net Balance cresciuto di 24 punti. Aumenta anche la disponibilità di spazi nei comparti uffici e retail, incrementando il valore dei pacchetti di incentivi offerti ai locatari. Stabile il settore industriale, sia per l’offerta di spazi sia per quanto riguarda gli incentivi.
Canoni, previsioni per i prossimi 12 mesi
Per i prossimi dodici mesi le previsioni di crescita dei canoni sono state riviste leggermente al ribasso rispetto ai risultati di tre mesi fa. Aumenti più considerevoli si prevedono nel comparto prime del retail. Prospettive negative su tutti i mercati secondari, in particolare sull’industriale.
Le proiezioni a un anno sui canoni di Milano sono leggermente più ottimistiche rispetto alla media nazionale, soprattutto per i segmenti prime del mercato.
Capital value: l'outlook del terzo trimestre
Anche la previsione sul capital value a 12 mesi è stata rivisto al ribasso rispetto al secondo trimestre. Invariati, invece, i trend nel settore prime degli uffici e del retail che registrano ancora aspettative di una crescita solida.
Milano si conferma la piazza più attraente per gli investitori con una proiezione di crescita del capital value più accentuata rispetto alla media italiana. Tutti i comparti prime registrano le aspettative più interessanti, mentre per quelli secondari l'outlook è leggermente negativo.
A livello nazionale, il 74% degli intervistati continua a considerare congrui i valori del mercato commercial real estate, un dato in calo rispetto al 78% dell'ultimo trimestre. La maggioranza degli intervistati continua a valutare il mercato italiano in una fase iniziale o intermedia del ciclo positivo (57% sia nel secondo trimestre sia nel terzo trimestre).
"I risultati del terzo trimestre 2018 confermano il buon momento dei mercati real estate a livello globale e in particolare di quelli europei -commenta Daniele Levi Formiggini, Mrics e Presidente di Rics Italia-. Sarà importante vedere l’effetto a seguito della fine del quantitative easing da parte della Bce. In Italia, a fronte di un quadro politico e macroeconomico incerto, investitori e occupier si stanno concentrando sempre più sul settore prime a discapito di quello secondary. A guidare l’ottimismo sulla crescita di canoni e capital value nel nostro Paese sono ancora i segmenti prime office e retail, in particolare a Milano che si conferma nuovamente la piazza più interessante per gli investitori internazionali".
