Ricca di spunti e di personaggi del mondo immobiliare lato sensu, cioè nelle sue diverse declinazioni compartimentali (residenziale, commerciale, alberghiero, and so on) la seconda edizione del Real Estate Summit organizzata dallo studio legale DLA Piper (in foto Olaf Schmidt, partner DLA Piper e responsabile EMEA del dipartimento real estate) in collaborazione con BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, GVA Redilco e JLL, intitolato, molto opportunamente, "Quo Vadis Italia?", si è focalizzata sui nuovi parametri che guidano gli investimenti nel contesto immobiliare italiano.
Armonizzare le normative regionali
Nella sessione plenaria che preludia ai laboratori (workshop) dedicati a temi specifici, Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare, ha ben sintetizzato alcuni problemi che affliggono il mercato immobiliare italiano, invocandone la "spoliticizzazione" e perorando l'armonizzazione delle legislazioni regionali la cui frammentata complessità (e non di rado contraddittorietà) rappresenta una delle barriere all'entrata più scoraggianti per gli investitori europei e internazionali. E sul palco dello StarHotels Rosa Grand di Piazza Fontana a Milano spiccavano, quali delegati rappresentanti il capitale non italiano, il gruppo privato cinese Fosun Property Holding, resosi protagonista di un'acquisizione di prestigio nel cuore di Milano (il palazzo Unicredit), Europa Capital, la tedesca ECE che già investe da noi in centri commerciali (Megalò, La Cartiera di Pompei), per citarne solo alcune. Le priorità di investimento in termini di asset classes variano a seconda delle strategie e dei profili "corporate": per James Oran (Europa Capital) sono nell'ordine d'importanza residenziale, uffici; per Chris Lydiker (Kennedy Wilson), uffici e retail; per Riccardo dall'Olio (HIG Capital Partners) soprattutto hotel; per Antoine Castro (Fosun) soprattutto hospitality e i luxury hotel.
Una cosa è certa: fra i problemi più urgenti del mercato immobiliare trasversali ad alcuni settori (retail, residenziale, uffici) spicca, sul versante dell'investment, la polarizzazione della domanda su asset di altissimo prestigio: in sé e per sé è una tendenza positiva, peccato che esclude dalle richieste tantissima fuffa ivi inclusi purtroppo beni immobiliari di rating medio-basso ma promuovibili di rango (e ce ne sono tantissimi in Italia). La necessità di un repricing è poi molto sentita dagli investitori esteri e la necessaria prevalenza nelle strategie di espansione delle riqualificazioni sui nuovi sviluppi, di cui il mercato non sente il bisogno visto gli stock di invenduto e di sfitto che zavorrano a terra la mongolfiera sgonfietta del mercato italiano. Inoltre manca nel complesso (almeno così è stato più volte rimarcato) un riconoscimento agli investimenti in sostenibilità (edifici premium sul piano delle classi energetiche) attraverso una politica di incentivazione fiscale.
Meno nuvole sul sentiment: a parte le nuvole vere che rompono gli zebedei (e peggio ancora gli argini dei torrenti) ormai 300 giorni su 365, la fiducia degli italiani sembra riprendere e lo stesso Burkhard Hoffmann (ECE) afferma senza quella "Hoeflichkeit" di mera convenienza flautata, che in Italia i consumi registrano un lieve incremento e l'Italia sarebbe un paese perfetto se "si fosse adattata alle sfide competitive del mercato europeo e internazionale". Herr Hoffmann è molto buono...
"Il mercato immobiliare italiano mostra chiari segnali di ripresa e non accenna a rallentare -aggiunge Mazzocco - nel primo semestre 2015, ha registrato operazioni di investimento per circa 4 miliardi di euro (una crescita dell'80% circa rispetto al 2014). Gran parte del recente appetito per gli investimenti in Italia arriva da investitori di nuovo tipo, che in molti casi non avevano mai investito in Italia. Fondi di private equity nord americani, investitori istituzionali asiatici, fondi sovrani del medio ed estremo Oriente, investitori privati europei, ecc.: tutti soggetti con approcci diversi all’investimento immobiliare e con precise ma variegate aspettative di performance".
Mercato in ripartenza ma con parametri diversi
“I volumi di investimento si stanno avvicinando a quelli precedenti alla crisi del 2008 -commenta Olaf Schmidt, Partner responsabile del dipartimento Real Estate di DLA Piper Italia ed EMEA - è tuttavia necessario tenere conto che il mercato rispetto a quegli anni è completamente mutato. Sono cambiate e aumentate le tipologie di investitori, soprattutto internazionali, sono cambiati i tassi di rischio, è partito il mercato degli immobili pubblici. Gli investitori italiani sono inoltre alla ricerca di diversificazione per i propri portafogli e richiedono ai gestori di offrire loro prodotti di investimento sempre più sofisticati. In sostanza, la definizione di investimento di successo si è trasformata per il mercato nel nostro Paese. Il mercato è tornato, ma in una forma sostanzialmente diversa”.
Distressed asset, una spina nel fianco del sistema bancario
Uno dei principali bersagli delle critiche da parte degli operatori è il sistema bancario che però si trova sul gobbone 300 miliardi di euro di "distressed loans". By the way il laboratorio dedicato a "NPL e vendita di attività distressed" ha avuto un tale successo che DLA Piper ha dovuto spostare la location nella megasala della sessione plenaria: tanto per dare un'idea di come è messo l'immobiliare in Italia...
Torneremo a brevissimo su questa conferenza con articoli più specifici.
