Il volume degli investimenti in campo immobiliare in Italia sale a 5,2 miliardi di euro nel primo semestre 2019: in particolare, con 3,5 miliardi di euro investiti, il secondo trimestre (Q2) 2019 è superato, per volumi di investimento, negli ultimi 20 anni, solo dal Q2 del 2017, anno record.
"Dopo un primo trimestre stabile, i volumi sono quasi raddoppiati -commenta Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy. A contribuire a questo crescita sono stati di certo la minore instabilità della situazione politica italiana e i provvedimenti accomodanti di Fed e Bce che hanno reso più espansiva la politica monetaria".
Uffici, Milano detiene la quota più alta
Il settore Uffici -prosegue la nota Cbre- continua a registrare ottimi risultati: dopo la forte crescita del 1° trimestre (oltre un miliardo di investimenti rispetto ai 300 milioni del Q1 2018), il comparto uffici raggiunge un volume di 1,790 miliardi di euro: nello stesso periodo 2018 superava appena il miliardo.
Ancora una volta Milano detiene la quota di mercato più alta, con 20 operazioni per un totale di 1,15 miliardi investiti (rispetto a 724 milioni del primo semestre 2018). Nel capoluogo lombardo cresce sempre più l’interesse per gli investimenti value added, grazie al dinamismo progettuale in materia di trasformazioni urbanistiche e nuovi sviluppi.
Il volume di investimenti su Roma è di 367 milioni rispetto ai 272 milioni del primo semestre 2018.
Forte e crescente interesse anche per il settore Hotel: 2,3 miliardi di euro nei primi sei mesi 2019, contro i 500 milioni dello stesso periodo 2018. I dati confermano il deciso orientamento, già previsto, da parte degli investitori, su una asset class che beneficia anche dell'incremento delle performance alberghiere previste in crescita anche nel prossimo futuro, nei mercati primari in particolare dove si concentra il massimo interesse degli investitori.
Logistica
Il settore riprende la corsa, dopo un primo trimestre leggermente a rilento: stabile il volume di investimenti del secondo trimestre rispetto allo stesso periodo 2018 con previsioni per fine anno positive, con valori probabilmente vicini a quelli 2017. Il settore si sta consolidando e trasformando per venire incontro a una domanda sempre più esigente: molto richiesti i magazzini multipiano (che occupano quindi sempre meno spazio), e posizioni di maggiore prossimità agli utenti (fenomeno del "last mile") con ubicazioni che attraggano risorse e forze lavoro specializzate, e creazione di immobili logistici con spazi riservati al benessere del dipendente. Non più, quindi, semplici contenitori, ma edifici sempre più strutturati, il cui valore al mq si alzerà sempre di più nei prossimi anni.
Retail: la preoccupazione per l'eCommerce frena gli investimenti sui centri commerciali
Per il settore Retail si assiste nel secondo trimestre a una contrazione (-10%) rispetto allo stesso periodo 2018. Il volume di investimenti è di 675 milioni di euro, metà dei quali destinati all’High Street.
Nel 2019, il volume degli investimenti sui centri commerciali ha subito una diminuzione in tutta Europa rispetto agli anni precedenti. Per l’Italia, la causa principale del rallentamento è da rintracciare nella predominanza di capitali esteri nel mercato: gli investitori americani e inglesi, nello specifico, sono molto restii a investire sul Retail perché preoccupati dall’impatto dell’eCommerce sui centri commerciali. Sarà necessario quindi lavorare sulla percezione di un rischio il cui impatto, nella realtà, è meno significativo di quanto possa sembrare. L’eCommerce va considerato un tutt’uno col negozio fisico e sono infatti moltissimi gli operatori che stanno sempre più adottando una strategia di vendita omnicanale.
Date le operazioni ancora in corso, si prevede comunque una continuità nell’attività di investimento sui centri commerciali, soprattutto da parte di fondi opportunistici, ma è credibile che l’asset class chiuda l’anno con numeri inferiori al 2018 e in linea con il primo semestre 2019.
Rendimenti
Stabili per il settore Uffici a Milano, con prime e good secondary yield rispettivamente al 3,4% e 5%, mentre i rendimenti dei Business District semicentrali sono al 4,25%. Cbre intravede gli estremi per una potenziale riduzione del gap tra rendimenti nel semicentro/good secondary location e prime location: il fenomeno si deve, in parte, alla pressione esercitata da investitori di tipo core, che prima erano strettamene legati al Cbd e ora si muovono in cerca di affari su un’area più ampia. Anche su Roma il rendimento netto prime è stabile al 3,75% con outlook positivo per i prossimi mesi.
Stabili anche i rendimenti prime High Street, ai minimi storici da oltre diciotto mesi, mentre neii rendimenti dei centri commerciali prime si è registrato un moderato incremento, proseguendo una tendenza iniziata già alla fine dello scorso anno.
Dopo un calo dei rendimenti prime del settore logistico iniziato nel 2013, si assiste oggi a un assestamento dei valori, rimasti invariati a 5,3% rispetto al trimestre precedente.
Locazioni: valori record a Milano e Roma
Le locazioni hanno registrato ancora una volta ottime performance per gli Uffici, toccando valori record sia a Milano sia a Roma. In particolare, nel primo semestre a Milano si è registrato un take up di 240.000 mq. CBD e Porta Nuova BD hanno attratto il 33% delle transazioni e il 27% dei mq totali affittati, mentre semicentro e periferia hanno registrato il 42% delle transazioni, per un valore pari al 44% in termini di mq.
A Roma, il take up nel Q2 è di circa 90.000 mq, per un totale semestrale di oltre 170.000 mq, valore straordinario raggiunto grazie a una importante transazione del settore pubblico, che ha coinvolto un asset di pregio nel centro, e una serie di transazioni di taglia medio-grande effettuate dal settore del Business Services, che si è dimostrato il più dinamico. L’assorbimento del trimestre nella Capitale è stato quindi guidato fondamentalmente da 3 transazioni per complessivi 66.000 mq circa, pari al 73,8% del totale trimestrale. Ancora una volta Centro ed Eur le aree più dinamiche della città, con circa il 93% delle transazioni.
Stabile il canone prime su Milano (580 euro/mq/anno), mentre la Capitale assiste a una crescita del prime nel CBD, che si assesta su 430 euro/mq/anno.
