Residenziale, un mercato da oltre 94 miliardi di euro

Le 578.647 transazioni nel settore residenziale in Italia nel 2018 hanno generato un fatturato di 94,3 miliardi di euro, +5,2% rispetto al 2017

Le 578.647 transazioni in Italia rilevate nel 2018 hanno generato un fatturato di 94,3 miliardi di euro, +5,2% rispetto al 2017. A Milano il fatturato "residenziale" 2018 è aumentato del 2,6%, mentre l'incremento del mercato a Roma è sotto la soglia dell'1% (+0,9%). È quanto emerge dall'analisi condotta dal Centro Studi di Sigest che ha rielaborato i dati Omi dell’Agenzia delle Entrate recentemente diffusi (Agenzia delle Entrate. OMI, report settore residenziale 2018, 23 maggio 2019, e Nota 1° trimestre 2019, 6 giugno 2019).

Il mercato nazionale è suddiviso tra residenziale (94,3 miliardi di euro) e "corporate" (8,8 miliardi), quest'ultimo articolato in uffici (38%), retail (25%), hotel (15%), industriale e logistica (13%), e "altri settori" (9%). Il fatturato realizzato dalle transazioni nel settore residenziale nella città di Milano (7,7 miliardi di euro) equivale quasi all’intero mercato "corporate" nazionale (8,8 miliardi di euro).

A Milano il settore "corporate" vale nel complesso 3,1 miliardi di euro, ed è in calo (-16%) mentre a Roma, pur essendo più contenuto come valore complessivo (1,9 miliardi) cresce vivacemente (+24%).

Molti dei grandi investitori, italiani ed esteri, preferiscono Milano a Roma, per la maggiore facilità e il minor tempo richiesti per autorizzazioni e permessi.

Prezzi medi di vendita

Il valore medio a mq in Italia è di 1.538 euro: in lieve calo (-1,5%) rispetto al 2017. A Roma, il prezzo medio a mq è 2.828 euro, e a Milano, la città più cara d’Italia, saliamo a 3.796 euro a mq, in lieve aumento (0,8%) rispetto al 2017.

Dall'analisi condotta dal Centro Studi Sigest su un campione di circa 350 appartamenti di nuova realizzazione venduti a Milano, emerge (considerando le tre tipologie più transate: bilocali, trilocali e quadrilocali) un prezzo medio di 5.227 euro al metro quadro.

Dal raffronto fra prezzo Omi (3.796 €/mq), che rappresenta sostanzialmente il valore dell’usato, e quello Sigest (5.227 €/mq) che si riferisce al prodotto nuovo, si rileva una differenza del 38% circa a favore del nuovo.

A parità di metratura, un immobile a Milano ha un prezzo di vendita superiore del 25,5% rispetto a Roma. Anche la provincia di Milano registra un gap di prezzo molto elevato rispetto alla città: acquistare un appartamento a Milano costa mediamente il 55% in più di un uguale immobile comprato in Provincia.

"La ricerca conferma i trend già oggi in corso –commenta Francesca Bombelli, responsabile del Centro Studi di Sigest–, che evidenziano un incremento graduale dei prezzi in Milano dovuto alla scarsa disponibilità di immobili nel centro storico e dalla selettività del mercato cittadino. Confrontando i dati di crescita delle compravendite immobiliari di Milano degli ultimi 5 anni con i dati dello stesso periodo delle grandi città e delle Province italiane, è evidente come il mercato milanese sia in grado di anticipare i trend dell’intero Paese. Normalmente un ciclo di crescita immobiliare dura circa 7 o 8 anni prima che i valori si assestino, e l’effetto anticipatore del mercato milanese, che oggi mostra una stabilizzazione del numero di compravendite, ci porta a credere che l’importante crescita del mercato del capoluogo lombardo dell’ultimo ciclo toccherà anche le grandi città e la Provincia con un ritmo simile. Questo effetto vaticinante nei confronti del resto del Paese potrebbe essere definito onda lunga di Milano, anche se per avere conferma delle supposizioni bisognerà attendere i dati del secondo trimestre".

A Roma tira il trilocale, il mono a Milano

Nelle transazioni residenziali (ricordiamo che sono state 578.647 nel 2018), Roma e Milano sono più o meno allineate come incremento (+3% Roma, +3,4% Milano), con differenze notevoli, però, nelle taglie degli appartamenti richiesti: a Roma la domanda di trilocali e quadrilocali aumenta rispettivamente del 7,4% e del 5,5%; mentre a Milano a crescere di più sono i monolocali (+13,2% rispetto al 2017).

A Roma (totale transazioni: 40% bilocali e 29% trilocali) la migliore performance dell’anno è dunque del trilocale (+7,4%), la peggiore spetta al monolocale (-1,3%). A Milano (totale transazioni 42% bilocali e 21% trilocali) le prestazioni migliori vengono dai monolocali (+13,2%), con i plurilocali fanalino di coda (-1,4%).

"La rilevazione del mercato residenziale nel 1° trimestre 2019 –aggiunge Enzo Albanese, ad di Sigest– mostra un trend molto positivo sia a livello nazionale (+8,8%), sia per le Grandi Città (+8,2%). In quest’ultima analisi i mercati di Roma e Milano hanno brillato particolarmente, con (rispettivamente) +11,9% e +11,3%. Bisogna comunque tenere conto che i dati Omi, rappresentando atti notarili registrati, mostrano un ritardo di circa sei mesi rispetto a quanto avviene sul mercato, mentre chi vi opera quotidianamente ha una percezione dei fatti più aggiornata. Sebbene la fase sia sicuramente positiva, riteniamo che solo il 2° trimestre 2019 potrà dissipare ogni dubbio riguardo l’andamento del mercato: confermando la sua ridotta dinamicità come da noi ipotizzato. Nella speranza di essere smentiti, attendiamo i dati che saranno pubblicati a settembre dall’Agenzia delle Entrate".

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