Secondo lo studio di Nuveen Real Estate, l'impatto della pandemia Covid19 sul mercato immobiliare farà sentire i suoi effetti soprattutto sugli yield e i valori dei centri commerciali, outlet village inclusi in quanto più esposti all'incidenza dello shopping voluttuario.
La chiusura delle attività non essenziali rimane in vigore nell’immediato futuro. Al di fuori della regione dell’Asia Pacifico, dove le attività retail hanno riaperto negli ultimi mesi, anche alcuni paesi europei si stanno muovendo per allentare il lockdown.
L’Austria ha annunciato la riapertura dei piccoli negozi e dei centri per il fai da te e per il giardinaggio a partire dal 14 aprile; la Repubblica Ceca riapre dal 16 aprile i punti di vendita di beni non essenziali. Anche la Danimarca sta allentando le restrizioni e ha pianificato la riapertura di scuole e asili.
Il settore retail a livello globale guarderà e trarrà degli insegnamenti da questi mercati che stanno tonando a una nuova normalità.
Nell’immediato le difficoltà per il settore retail riguardano i tenant, e molti sono preoccupati per la sopravvivenza a breve termine. Il buon esito di interventi di rifinanziamento e il ritorno al commercio online hanno dato un po’ di respiro ad alcune attività.
Sul lungo termine la chiusura permanente di alcuni negozi e la riduzione dell’afflusso dei clienti potrebbero avere un impatto rilevante al riprendere delle attività.
Asia Pacifico: revenge spending come possibile motore della ripresa
In Cina il 95% degli shopping center ha riaperto, la maggior parte tornando a un orario di apertura normale. In alcuni centri prime si sono riscontrate difficoltà a trovare parcheggio e posto a sedere nei bar, e si sono formate code fuori da alcune boutique di moda (casi di revenge spending). Tuttavia, l’afflusso di clienti si è generalmente attestato molto al di sotto dei livelli pre-crisi, in particolar modo nelle città Tier-1, dove permangono controlli più rigidi sui clienti in entrata.
Europa
Gli indicatori della fiducia di marzo evidenziano un calo della fiducia dei consumatori meno marcato rispetto alle precedenti crisi economiche, e questo suggerisce che le difficoltà maggiori debbano ancora manifestarsi. Oxford Economics prevede che i valori delle vendite al dettaglio nell’Eurozona possano scendere di circa il 40% in più rispetto al calo registrato durante la crisi finanziaria globale.
La pandemia continua a fungere da acceleratore di tendenze che avevano esercitato impatti decisi sul mercato retail anche prima del blocco: le difficoltà dei locatari più deboli, l’aumento di spazi sfitti tra le location retail sub-prime, un Noi (rendimento operativo netto) volatile e il repricing degli investimenti retail. Pma prevede un calo medio del 30% del valore degli shopping center europei nei prossimi 2 anni.
Stati Uniti
I negozi ancorati alla vendita di beni alimentari sono più resilienti grazie alla minore esposizione alle supply chain globali e per la particolare natura di questa tipologia di asset, che rispondono a bisogni necessari. La maggior parte dei negozi di alimentari statunitensi sta registrando un afflusso di clienti e vendite record.
I retailer con yield elevati con debiti in scadenza nel prossimo anno sono più a rischio di fallimento (J. Crew, Neiman Marcus, Acena, PetSmart). Anche i retailer che riusciranno a sopravvivere faranno fatica a competere con società finanziariamente solide come Amazon, Wal-Mart e Costco. Gli outlet mall stanno risentendo di questa fase di recessione perché sovraesposti alle categorie di spesa discrezionali. Green Street ha rivisto al ribasso di un ulteriore 5% i valori dei centri commerciali di classe A a causa del Covid-19.
Sui mercati, i tassi di capitalizzazione impliciti dei centri commerciali si mantengono in un range tra 9% e 11%. I centri commerciali sono stati scambiati sui mercati a sconto del 30% circa sul valore intrinseco nella settimana che si è conclusa il 10 aprile 2020.
