Il Global Commercial Property Monitor, l’analisi trimestrale di Rics che tasta il polso di investitori e conduttori (occupier) nell'immobiliare a destinazione retail, uffici, e industria, conferma anche per il quarto trimestre del 2017 un ottimismo complessivo nella maggior parte dei mercati immobiliari interessati dal sondaggio. L'Occupier Sentiment Index (OSI) è positivo in 28 dei 34 Paesi campione, mentre l’Investment Sentiment Index (ISI) in 27. Al sondaggio hanno partecipato oltre 1.600 aziende in tutto il mondo.
"Per il 2018 si confermano le previsioni positive già registrate nel 2017 - commenta Daniele Levi Formiggini, Mrics e Presidente di Rics Italia-. Sul mercato italiano, anche rispetto al trimestre precedente, il sentiment di investitori e occupier esprime una tendenza alla crescita. Milano continua ad essere la piazza più attraente soprattutto per gli investitori internazionali, e il prime retail sembra essere il comparto su cui si concentrano le maggiori aspettative di crescita, testimoniate anche dalle importanti operazioni degli ultimi anni focalizzate sia sulle vie ad alto traffico sia nelle aree extraurbane".
L’Eurozona sta vivendo uno dei suoi momenti migliori dalla crisi finanziaria. Ancora una volta, nell’ultimo trimestre del 2017 i mercati europei hanno registrato le performance più elevate per quanto riguarda sia l’Investment Sentiment sia l’Occupier Sentiment di Rics. Gli indicatori mostrano ottime prospettive per il 2018.
Il mercato italiano: aumenta la domanda dei tenant
Per quanto riguarda il mercato italiano nel quarto trimestre, il Global Commercial Property Monitor di Rics rileva un aumento di 14 punti dell’Occupier Sentiment Index rispetto allo stesso periodo 2016. La domanda dei tenant aumenta in ogni area del mercato: nel settore retail la crescita è più consistente, mentre in quello industriale è marginale.
Si registra un costante aumento della disponibilità di nuovo prodotto nel settore uffici e in quello retail, anche se solo in quest’ultimo comparto si assiste a una maggiore offerta dei pacchetti di incentivi per attrarre nuovi tenant.
Rispetto al terzo trimestre 2017, le aspettative di crescita dei canoni di locazione sono aumentate in tutti i settori, rimanendo negative solamente in quello secondario industriale. Nel quarto trimestre 2017 l’Investiment Sentiment Index registra un incremento di 13 punti rispetto al 2016.
La crescita della domanda di investimenti continua a interessare i settori retail e uffici, mentre resta stabile nei confronti degli asset industriali. In quest’ultimo comparto emerge però il crescente interesse da parte di capitali stranieri.
Gli intervistati prevedono che tutti i prime asset registreranno consistenti guadagni sul capital value nel corso del 2018.
Milano continua a essere la piazza italiana più interessante per il commercial property dove le previsioni di crescita delle locazioni nei sotto-settori prime superano ampiamente la media nazionale.
In generale, la maggioranza degli intervistati ritiene che il mercato italiano sia in una fase ancora iniziale/intermedia della crescita.
L’89% del campione ritiene che i prezzi nel nostro mercato siano uguali o inferiori al fair value.
Le previsioni sui prossimi 12 mesi registrano una tendenza positiva dei comparti prime sia per le attese di crescita dei capital value sia per le locazioni, mentre sono entrambi piatti in quello secondary.
I limiti del mercato
Gli intervistati delle città europee continuano a mettere in luce una mancanza di offerta di immobili di qualità: è il caso degli uffici, dove il tasso di unità libere è ai minimi dal 2008. Questo sta giocando un ruolo fondamentale nel mantenere alti i prezzi nei mercati più cari e potrebbe parzialmente spiegare la valutazione relativamente ottimista delle prospettive, a dispetto del possibile cambio di direzione della politica monetaria della Bce nel corso dell’anno.
L’impatto Brexit
Secondo recenti report la decisione della Gran Bretagna di lasciare l’Ue si tradurrà probabilmente in una perdita di posti di lavoro meno consistente rispetto a quanto si prevedeva inizialmente. Tuttavia, i partecipanti al sondaggio di alcune città europee continuano a segnalare una costante richiesta di informazioni sulla disponibilità di spazi immobiliari da parte delle aziende britanniche: Amsterdam in particolare, seguita da Varsavia, Dublino, Parigi e Francoforte.
Nello stesso tempo, circa un quarto degli intervistati nel centro di Londra dichiara di essere stato contattato da aziende straniere intenzionali a trasferire almeno parte del proprio business in Gran Bretagna.
La piazza londinese resta attraente per gli investitori, anche se continua ad essere giudicata costosa secondo i principali indici di valutazione.
