Il mercato immobiliare tornerà a crescere nel 2021 (+10%). Le trasformazioni urbane ed edilizie avranno un impatto sul mercato immobiliare della Grande Milano di oltre 45 mld/euro fino al 2035 (quasi 13 nella sola città di Milano)

Dopo il brusco, ma prevedibile, calo stimato nel 2020 (-15,4% in termini di transazioni, per totali 64.620), il mercato immobiliare residenziale della Grande Milano (Città metropolitana di Milano+provincia di Monza e Brianza) tornerà a crescere già nel 2021, con un rimbalzo del +10% e 70.950 compravendite.

Nella Città metropolitana di Milano, escluso il capoluogo, gli scambi nel settore residenziale scenderanno del 16% quest’anno (30.800 in totale), rispetto al 23,6% della media nazionale, per poi salire del 10% nei prossimi dodici mesi (34.000). A Milano città il 2020 si chiuderà a -15% rispetto al 2019 (22.000 compravendite) per ripartire abbastanza sprint nel 2021 con un +13,6% (25.000).

Secondo Scenari Immobiliari, che ha presentato oggi il Rapporto 2020 sulla Città metropolitana di Milano con focus su La nuova geografia della Grande Milano: territorio, economia e mercato immobiliare, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento, il clima di fiducia nei confronti di questo territorio e del suo mercato immobiliare, pur con oscillazioni, rimane su livelli pressoché invariati rispetto ai primi mesi dell’anno e le tendenze alla produzione, sebbene indebolite, non si arrestano. 

"Il Covid19 ha solo congelato la capacità attrattiva di Milano, senza intaccare in alcun modo la sua forza e il ruolo di motore trainante del territorio circostante e di tutto il Paese -sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari–. Sulla scia di questa dinamica positiva, la politica urbanistica consentirà alla città di continuare a confrontarsi alla pari con le realtà europee. I buoni fondamentali economici, la vivacità culturale della città e l’ottimo sistema di trasporto pubblico metropolitano hanno permesso di mantenere la disoccupazione a livelli molto bassi, offrire buone prospettive di carriera professionale, contribuendo a qualificare molta parte del mercato. La città, inoltre, è stata capace di promuovere il proprio mercato residenziale come un buon investimento. Nonostante l’attività edilizia stenti a ripartire nel resto del Paese, a Milano si rileva un numero di iniziative residenziali elevato e una progressiva densificazione del tessuto urbano consolidato in corrispondenza dei nuovi servizi".

Milano i prezzi medi di vendita al mq nel 2019 sono stati di 8.850 euro nelle zone centrali, 5.000 euro nelle zone semicentrali e 3.300 nelle zone periferiche. I canoni medi al mq si attestano a 345 euro annui nelle zone centrali, 215 euro annui nel semicentro e 130 euro annui in periferia.

Le stime per la fine del 2020 e le previsioni per il 2021 indicano una lieve diminuzione di quotazioni, prezzi e canoni. Le zone centrali manterranno il livello dei valori raggiunto per l’anno in corso, perdendo poco più dell’1% nel 2021. Il semicentro evidenzierà una contrazione dei prezzi, nel prossimo biennio, di poco superiore al 3% rispetto al 2019. L’impatto della crisi sulle quotazioni delle zone periferiche sarà più incisivo. Nel 2020 la diminuzione dei prezzi sarà pari a circa il 3%, mentre per i canoni sarà prossima al 4%. Nel 2021 i canoni di locazione registreranno un ulteriore calo del 4% per cento, mentre i prezzi dovrebbero diminuire ulteriormente del 3% rispetto al 2020. A partire dal 2022 i prezzi e i canoni delle zone centrali e semicentrali torneranno a crescere, mentre per le zone periferiche, gli effetti della crisi sanitaria saranno prolungati nel tempo.

Gli ambiti di trasformazione territoriale della Grande Milano

Le trasformazioni urbane ed edilizie della Grande Milano, con i suoi 2.000 chilometri quadrati, interessano una superficie territoriale di circa 65 Kmq, capace di generare una superficie lorda di 25,3 milioni di mq, concentrata per quasi la metà nel settore residenziale (11,5 milioni di mq), direzionale/commerciale (3,9 milioni di mq) e produttivo/logistico (7,4 milioni di mq).

Le potenzialità di sviluppo daranno una casa a circa 230.000 abitanti teorici, pari a circa 105.000 nuovi nuclei familiari, e quasi 100.000 posti di lavoro.

Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 45,1 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per più di due terzi (69%) nel comparto residenziale.

Le trasformazioni urbane ed edilizie della sola città di Milano, con i suoi 182 chilometri quadrati, interessano una superficie territoriale di quasi 8 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 4,3 milioni di mq, concentrata per poco più della metà nel settore residenziale (2,25 milioni di metri quadrati), direzionale (740.000 mq) e commerciale (490.000 mq). Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 12,7 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per oltre due terzi (70%) nel comparto residenziale.

"L’industria immobiliare della Grande Milano –aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari- ha dimensioni molto rilevanti e le attività ad essa legate ammontano a oltre la metà della ricchezza delle famiglie. Oltre 4 milioni di abitanti che vivono in un territorio aggregato caratterizzato da filiere della produzione con elevato potenziale economico. Ecco perché per la realizzazione di questo Rapporto abbiamo scelto di accorpare i territori di Milano e Monza-Brianza, non solo per la prossimità geografica dei due capoluoghi, ma soprattutto per la successione di dinamiche di sviluppo similari che hanno determinato nel tempo un continuum consolidato del tessuto edilizio, produttivo e infrastrutturale tale da rendere difficile l’individuazione di un vero e proprio confine fra i due ambiti. La città di Milano ha bisogno del suo territorio allargato per contenere la complessità di relazioni economiche e il territorio periferico ha bisogno, al tempo stesso, dell’influenza economica, commerciale, culturale e formativa del suo centro".

"Gli ultimi anni hanno fornito una ricca disponibilità di spazi urbani che attraverso la rigenerazione continuano nel processo di trasformazione del volto milanese, ridisegnandone le polarità catalizzatrici -aggiunge Francesca Zirnstein-. L’osservazione degli ambiti metropolitani pronti alla riqualificazione porta a delineare una serie di direttrici territoriali privilegiate che concretizzano le tendenze di sviluppo in atto. I processi di riconversione urbana e i progetti di sostituzione edilizia consolideranno la valorizzazione del patrimonio immobiliare milanese dove a partire dai differenti paradigmi di sviluppo trarrà benefici la qualità del vivere nella dimensione abitativa e lavorativa. L’area milanese per continuare a crescere ha necessità di un territorio allargato in grado di accogliere una redistribuzione generale della qualità, delle risorse e delle opportunità. La Grande Milano rappresenta la più interessante sfida in Italia di nella costruzione di una città metropolitana contemporanea".

"Il piano Milano 2030 punta a creare una città più sostenibile e a misura d’uomo verso nuovi luoghi dell’abitare -ha precisato Jacopo Palermo, Ad di gruppo Costim, durante la presentazione del Rapporto 2020 sulla Città metropolitana di Milano-. Negli investimenti immobiliari futuri nella città, ruolo fondamentale sarà giocato dalla sostenibilità, dalla digitalizzazione e dalla capacità di mettere al centro l’uomo e il suo benessere. La dimensione del quartiere con servizi e esercizi di vicinato, già tornata in evidenza durante questi mesi segnati dalla pandemia, prenderà sempre più piede, così come la necessità di ampie zone verdi e spazi pubblici dedicati all’aggregazione. Gli investimenti degli operatori immobiliari saranno quindi orientati a operazioni di lungo periodo incentrate su sostenibilità, digitalizzazione e rigenerazione delle aree urbane. Il prodotto immobiliare, tradizionalmente concepito come bene immobile e tangibile, grazie all’innovazione digitale diventerà una piattaforma viva e dinamica, una infrastruttura tecnologica solida ma flessibile, in grado di cogliere e tradurre specifiche esperienze urbane e di coltivare possibili connessioni e ibridazioni: esempio e laboratorio concreto di questa tendenza è il progetto Chorus Life Bergamo che, come gruppo Costim, con la piattaforma GSM, stiamo realizzando".

 

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