Nel 2018 il mercato immobiliare (asset a destinazione retail) europeo ha movimentato investimenti complessivi pari a 53,8 miliardi di euro, in lieve calo rispetto al 2017. Per il 2019 la previsione volge, tuttavia, al sereno (+1,3%) con un volume stimato in 54,5 miliardi di euro. In Italia il fatturato dell'immobiliare commerciale ha sfiorato 9 miliardi di euro (8,9 miliardi), valore che dovrebbe salire a 9,3 miliardi nel 2020. Sono solo alcuni dei dati emersi da Shopping 2019, il Rapporto sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia -con focus high street su Firenze, Venezia, Milano e Roma- a cura di Scenari Immobiliari.
Nel 2018 è proseguito il trend di crescita del giro d’affari del comparto commerciale in Italia: dopo il +4,2% registrato nel 2017, nel 2018 l’incremento ha sfiorato il 3% (+2,9%), con un valore assoluto di 8,9 miliardi di euro, fatturato che nel 2019 dovrebbe salire a 9,1 miliardi (+2,2%).
L’analisi di 25 transazioni fra le più importanti nel 2018 in materia di immobili a uso commerciale, ha evidenziato alcuni aspetti chiave: 13 deal su 25 sono transazioni di disinvestimento, per una superficie di circa 264.000 mq e un controvalore pari a 668 milioni di euro. Per disinvestimento si intende cessione di asset non più conformi alle strategie da perseguire, come quelli esclusi da una posizione dominante.
La quota di transazioni rilevanti (4, per una superficie di oltre 148.000 mq e un controvalore di 293 milioni di euro) ha riguardato grandi strutture come Gran Shopping Mongolfiera a Molfetta (Ba), oppure Centro Sicilia in provincia di Catania, così come il centro commerciale Il Gialdo, in provincia di Torino.
Le transazioni di immobili da valorizzare, due in totale, assommano una superficie di poco più di 60.000 mq e un investimento di circa 105 milioni di euro. Hanno riguardato strutture in posizioni secondarie (Parma e Brennero), confermando l’interesse sia nel comparto che in location a bassa penetrazione dell’eCommerce.
Il comparto italiano
"Il mercato immobiliare del commercio in Italia –commenta Clara Garibello, Direttore ricerca di Scenari Immobiliari, che ha presentato Shopping 2019- ha chiuso il 2018 in sostanziale stabilità in confronto all’anno precedente. Le dinamiche delle transazioni hanno evidenziato, tuttavia, una marcata polarizzazione in termini qualitativi e d’interesse.
Nonostante si sia attenuato il sentiment poco favorevole che ha fluttuato in Europa, scemato prima nell’area mediterranea e poi in tutta la Penisola, l’atteggiamento degli investitori è stato di maggiore cautela, anche se rispetto al continente, il mercato italiano è risultato più attrattivo. Le motivazioni sono da ricercare in un’incidenza più contenuta nella crescita dell’eCommerce, che ha allontanato i timori di una veloce diffusione del commercio online, l’importanza dello spazio fisico nell’espansione dei retailer, evidenziato dalle numerose aperture, che ha rafforzato la fiducia nella necessità per i retailer di mantenere una rete fisica di negozi sul territorio. A cui bisogna aggiungere il modo diverso di fare shopping, soprattutto dei Paesi mediterranei, quasi sempre accompagnato da una forte componente leisure e da un’attrattività per la ristorazione e i servizi aggiuntivi. Infine, la costante crescita dei flussi turistici legati al commercio che consentono ricadute positive sulle economie, tanto nelle aree centrali delle grandi città quanto in quelle più periferiche o meno conosciute e da promuovere".
FOCUS HIGH STREET. Uno dei leit motiv del convegno sono state le high street, le vie del centro storico, che Scenari Immobiliari segue con aggiornamenti annuali su Milano, Roma, Firenze, Venezia. Le transazioni avvenute nelle high street, 5 in totale, per un investimento complessivo di poco inferiore a 500 milioni di euro, confermano il focus su Milano e Roma, ma stanno crescendo in fascino le città d'arte come Firenze, Venezia e Bologna. L’abbandono dei centri storici da parte delle attività terziarie apre costantemente occasioni di posizionamento per i retailer. Tuttavia, scarseggiano le dimensioni desiderate e un probabile fabbisogno di sviluppo in verticale diventa un’opportunità in più per gli investitori.
L’andamento del settore commerciale nel capoluogo meneghino è stato positivo nel 2018. Il dinamismo della città si è avvertito anche dalla forte domanda proveniente dai retailer, incentrata quasi esclusivamente sulle high street, mentre per le altre strade è stato rilevato un totale disinteresse. Sebbene normalmente per i retailer il singolo punto di vendita debba raggiungere almeno l’equilibrio economico, nelle high street del capoluogo la posizione e l’immagine che ne derivano sono sufficienti a giustificare l’investimento.
La città ha ulteriori potenzialità per continuare a evolversi investendo sugli eventi attrattivi che meglio la contraddistinguono a livello internazionale, come le fiere, il salone del mobile e la settimana della moda, aumentandone la cadenza (ma, ci permettiamo di aggiungere, badando a non far collassare tutta la logistica interna della città già problematica, ndr). Questi eventi si convertono in connettori tra shopping, territorio, esperienzialità, online e scambio culturale.
Più nel dettaglio, il turnover di insegne nelle high street di Milano nel periodo di rilevazione (ottobre-dicembre 2018) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è stato di 77 retailer in uscita, 69 in entrata.
A Roma il 2018 è stato abbastanza dinamico per il settore commerciale, vivace la domanda dei retailer, anche se incentrata sulle high street e su vie in prossimità dei flussi turistici. La Capitale si caratterizza per un processo di ottimizzazione e razionalizzazione dei punti vendita. Soltanto i negozi che raggiungono i fatturati attesi restano attivi nella rete dei retailer, quelli meno strategici o con redditività contenuta vengono chiusi, anche se collocati in posizioni centrali. La domanda di spazi è dinamica anche fuori dalle high street, come in viale Tuscolana o viale Marconi, dove le quotazioni sono più accessibili: i retailer scelgono spesso queste location come primo punto di approdo per poi svilupparsi nella città. Più nel dettaglio, il turnover di insegne nelle high street di Roma nel periodo di rilevazione (ottobre–dicembre 2018), rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, è stato di 54 retailer in uscita e 54 in entrata.
A Firenze il mercato immobiliare commerciale nel 2018 è stato positivo: consistente la domanda dei retailer nonostante i freni normativi. Positivo l'andamento delle quotazioni: l'outlook 2019 si prevede altrettanto positivo.
Si è registrato un lieve calo nel numero di negozi nel primo semestre del 2018 (-56 attività, erano 6.334 a giugno 2017). Lo shopping quotidiano di ciascun turista, secondo lo studio Shopping Tourism Italian Monitor (della società di ricerche Risposte Turismo), è di circa 42 euro, che salgono a 120 euro se la motivazione principale del viaggio sono gli acquisti. Le high street di Firenze accompagnano lo shopping in un percorso emozionale, tra musei, palazzi storici e brand, con oltre 2.200 metri di strada nei quali si incrociano 329 vetrine (più 212 ingressi con vetrina). Nelle vie dove si concentrano i retailer del lusso, via Strozzi e il percorso di via Roma, piazza della Repubblica (considerato solo il tratto di connessione tra via Roma e via Calimala), sono presenti 49 insegne con 65 vetrine, per una percorrenza di circa 460 metri di lunghezza. Si tratta quasi sempre di vie di dimensioni contenute: via Roma in particolare, lunga appena 96 metri, concentra 14 retailer del lusso con 16 vetrine di esposizione.
Venezia rimane la location nella quale i principali retailer collocano le proprie vetrine come un’esposizione del brand sul mondo, specialmente nel settore del lusso. Si tratta, tuttavia, di un mercato limitato principalmente alle high street, nelle quali la domanda e il turnover di insegne rimane elevato. Fuori da questi percorsi il dislivello è elevato, tanto nella domanda quanto nell’attrattività della singola posizione. In relazione allo stock del commercio al dettaglio, le attività al primo semestre 2018 hanno fatto registrare una contrazione nel numero di negozi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-9 attività, erano 4.793 a giugno 2017). Ogni turista spende in media 26 euro al giorno in shopping (e in questo caso sono incluse le spese anche di alloggio) e la quota sale a 238 euro se lo shopping è il motivo prevalente del viaggio.
L’attrattività incontrastata del centro storico di Venezia ha un equilibrio proprio per quanto riguarda il settore commerciale, con domanda in persistente aumento dai principali retailer ed elevato turnover di insegne. Nelle high street veneziane la visibilità è al primo posto: la vetrina del brand è una vetrina sul mondo che impatta sull’esperienza del turista, a prescindere dall'acquisto effettuato. Nel percorso delle vie si susseguono esperienzialità d’arte, storia, brand e negozi di souvenir, in un contrasto di esposizione tra una vetrina sobria di un brand del lusso, affiancata spesso a quella densa e qualche volta confusionaria di souvenir. Nelle vie del lusso i negozi appaiono come musei oppure come teatri. Ogni vetrina è quasi un palcoscenico di luci e ambientazioni che evocano una scena teatrale, un’esposizione, alcune come un atelier di pittura, in perfetta armonia con la città nel suo complesso. Percorrendo circa 1.100 metri nelle high street di Venezia si incrociano 266 retailer e 446 vetrine (più 712 ingressi con vetrina).
