Sono aumentati di circa 2 miliardi di euro gli investimenti in Italia nel 1° trimestre 2015 che conferma così le attese positive già nella chiusura 2014. Questo dato, abbinato a una generale compressione dei rendimenti, fa sperare in una ripresa dell'attrattività del mercato italiano che negli ultimi anni, com'è noto, ha perso molta forza magnetica sfiduciando gli investitori nazionali e internazionali. Secondo Jones Lang LaSalle (JLL) si può ragionevolmente pensare che nei prossimi trimestri si sblocchi la cronica situazione di mancanza di prodotto in tutti i settori che ha caratterizzato il 2014, e che si riprenda con fiducia a sviluppare anche in modo speculativo. Bisogna anche dire che in quei 2 miliardi è inclusa la transazione di Porta Nuova a Milano per 900 milioni, classificata come “mixed use”, cioè a destinazione mista uffici e retail.
Facciamo ora una breve carrellata dei settori con i dati JLL.
UFFICI: Milano più vivace di Roma
Da questo settore riparte in generale il mercato dopo un periodo di difficoltà: le prestazioni sono positive, dal punto di vista degli investimenti e del leasing. L’assorbimento di spazi ad uso ufficio registra a Milano un +30% rispetto al 1° trimestre del 2014 attestandosi su 68.000 mq.
A Roma la domanda è più debole anche in questo inizio 2015, con un "take up" fermo a circa 20.000 mq e stabile rispetto al primo quarter 2014. Canoni stabili sia a Milano sia a Roma.
Aumentano le richieste di grandi metrature da parte di società intenzionate a consolidare i propri spazi, ottimizzare i costi e aumentare la qualità dei propri uffici. "Queste richieste -commenta JLL - indicano una ripresa della fiducia da parte delle aziende che oggi sono pronte a scommettere sul mercato del prossimo futuro".
Nel primo trimestre 2015 gli investimenti hanno raggiunto 718 milioni di euro (il quadruplo rispetto allo stesso periodo del 2014) con una compressione dei rendimenti, a Milano e a Roma, di circa 10 punti base, dovuta all'elevata tensione competitiva che prova il forte interesse da parte degli investitori avvantaggiati anche della grande quantità di prodotto in vendita.
Orientamento degli investitori
Gli investitori, soprattutto le banche, mostrano quindi un grande interesse, puntando soprattutto su prodotti a valore aggiunto, oltre che ai beni core nei centri città e nei Cbd (Centre business district). Anche gli asset in posizioni secondarie e con buone infrastrutture stanno vivendo un momento di gloria, con la domanda di capitali in continuo aumento, soprattutto da parte di investment manager e private equity group.
In questo momento la domanda sembra adattarsi a ciò che viene offerto dal mercato: questo è un segnale positivo per il futuro. Il passaggio successivo dovrebbe essere la vera ripresa degli sviluppi green field e su base speculativa.
RETAIL: in ripresa lo sviluppo
Il segnale più evidente per il settore retail, secondo JLL, è la ripresa dei nuovi progetti. I promotori immobiliari, supportati dalle banche che finalmente sembrano ricominciare ad erogare credito e da investitori pronti a scommettere su iniziative nuove, portano avanti progetti innovativi che attirano l’interesse dei capitali che non trovano nell’esistente un prodotto adatto alle proprie esigenze. Gli investitori attivi sono in difficoltà nel reperire prodotti di qualità, stabili, innovativi e con futuro, che puntino a soddisfare le sempre più sofisticate esigenze del consumatore.
Nel primo trimestre di quest’anno sono stati investiti nel settore retail circa 173 milioni di euro (il 36% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno) e si è registrata una compressione generale dei rendimenti per tutti i sotto segmenti.
Previsione: in rilancio i beni "good secondary"
Sul versante canoni, nel primo trimestre 2015 JLL segnala un incremento dei canoni prime per shopping centre a Milano, e stabilità a Roma. Aumentano i canoni High Street e Retail Warehouse Park a Milano e a Roma.
Per il futuro prossimo JLL prevede un grande interesse degli investitori per i prodotti cosiddetti good secondary, con taglia e dimensioni ridotte, a causa della carenza di prodotti core.
LOGISTICA: canoni stabili
Il 2015 inizia con livelli di assorbimento che hanno toccato quota 82.000 mq, evidenziando una lieve diminuzione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno (circa il 10% in meno). Questo dato riflette una certa scarsità di prodotto nelle zone prime (soprattutto aree di Milano e Roma).
Stabilità anche per quanto riguarda i canoni, mentre vediamo una riduzione degli incentivi.
Ciò anticipa la tendenza alla ripartenza degli sviluppi, che JLL prevede per fine anno/inizio 2016, al momento per la maggior parte in built to suit.
Per quanto riguarda gli investimenti, il volume del primo trimestre per la logistica si attesta sui 130 milioni, cifra inferiore allo stesso periodo del 2014 (180 milioni), che però erano costituiti quasi interamente dalla transazione di un grande portafoglio. I rendimenti scendono a Milano, Roma, Bologna (di circa 25 punti base) e nel Veneto (di circa 15 punti base) nel primo trimestre 2015 e sono previsti in ulteriore riduzione nel 2° trimestre 2015.
Manca prodotto di qualità, e gli investitori stanno ampliando il raggio d'interesse, mostrando flessibilità sulle tipologie di prodotto, non sulle location e cercando quindi anche prodotto value add in location prime. Le macroaree di Milano, Roma e Bologna rimangono comunque le preferite.
HOTEL: Roma e Firenze i mercati di maggior interesse
Nei primi tre mesi 2015 gli investimenti alberghieri hanno raggiunto la soglia di 55 milioni di euro, il doppio rispetto allo stesso trimestre dell’anno passato. In particolare si sono concretizzate due operazioni da tempo in pipeline in due città dalla forte vocazione turistica: l’Hotel Aleph a Roma e l’Hotel Cerretani a Firenze.
Firenze torna quindi nei radar degli investitori dopo la vendita del Four Seasons nel 2013 e Roma si conferma mercato di grande interesse per gli investitori internazionali dopo la vendita del St. Regis e del Boscolo Palace nel 2014.
