Lo stand di Svicom è stato uno degli alveari -nell’accezione metaforica di luogo denso di attività e frequenza- più vivace di questa edizione di Mapic Italy 2023. Svicom è cresciuta molto in questi ultimi anni con accelerazione negli ultimi mesi: è diventata BCorp, è una Proptech, ha spostato i suoi uffici milanesi nella più elegante via Dante, comunica molto e assai più -e soprattutto in maniera più strutturata e continuativa- di multinazionali della consulenza mondiale come Jll, Cushman&Wakefield, Savills, che pure hanno “fatto” il retail real estate italiano fino a una decina d’anni fa. Abbiamo intervistato Fabio Porreca, il fondatore di Svicom, a margine del panel dedicato a centri commerciali, Esg e crescita sostenibile, coordinato da Maddalena Panu, Savills. Parto da una provocazione lanciata da Filippo Maffioli, Promos, che, rispondendo a una domanda di Maddalena Panu, ha detto che, fuori dalla retorica ambientalista ed Iessegina (sì perché, siamo d’accordo, la sostenibilità è una nuova retorica nel senso barthesiano del termine, con una precisa evoluzione modaiola del vocabolario) ha notato che, pur nella imprescindibile necessità degli investimenti in direzione Esg, i rientri non ci sono ancora.
D. Si oscilla tra green washing e retorica Esg. Sicuramente nel mezzo c'è del buon lavoro; in medio stat virtus?
R. C'è molto lavoro nel mezzo. L’acronimo Esg è diventato un mantra diffondendosi nel pensiero e nella pratica delle aziende dal 2015 da quando l’Assemblea dell’Onu ha approvato i 17 obiettivi globali. Ciò non vuol dire che prima non si parlasse mai di sostenibilità; e non solo ambientale. Già da anni si era affermata la Csr, e i centri commerciali sono attivi da tanto tempo anche sulla S (=Social) di Esg: questo perché i centri commerciali sono immersi nelle proprie comunità, le relazioni con il territorio sono sempre state pane quotidiano per gli shopping centre, la principale categoria dei Marketing Awards è quella della Community Relation, attività di relazioni con società no profit, raccolte di beneficenza, impegno su temi sociali, inclusione: Svicom nel 2013 ha vinto il best of the best per Shopping al buio, una serie di attività per semplificare il percorso e gli acquisti delle persone non vedenti.
Cos’è cambiato in questi anni?
Tutto è più sistematizzato, in una visione più integrata, il legislatore nazionale e internazionale è sempre più stringente, è aumentata la sensibilità delle varie parti interessate (stakeholder), in particolare la finanza è sempre più orientata a considerare la Esg-compliance una condicio sine qua per allocare le risorse finanziarie; in futuro, ma già adesso è così, un landlord o chiunque voglia investire o sviluppare nei centri commerciali e nell'immobiliare in generale non potrà accedere al mercato dei capitali se non sarà coerente con i temi della sostenibilità e anche i consumatori finali stanno sviluppando questa sensibilità.
Se non si mettono in campo investimenti per la sostenibilità, i danni saranno pesanti, non c’è una terza strada, siamo passati dalla dimensione del nice-to-have a quella più cogente del must have: i rischi e i costi del non fare sono maggiori e peggiori dei rischi e dei costi conseguenti agli errori potenziali del fare. E poi il risparmio energetico è vitale per ridurre i costi energetici. Quando abbiamo assistito all’esplosione del costo dell’energia siamo intervenuti con un piano straordinario di riduzione dei consumi: abbiamo messo in campo una task force sia con azioni gestionali sia con interventi di innovazione tecnologica (per esempio, app di intelligenza artificiale per monitorare consumi e ottimizzare le bollette, sensoristica per automatizzare accensione e spegnimento impianti) e il risultato è stato molto incoraggiante: 1°Q 23 risparmio di consumi elettrici del 18% e di gas del 23%. Gli investitori e il mondo della finanza ritengono imprescindibili gli investimenti in sostenibilità: perché le aziende che si comportano bene nell’Esg, sono anche quelle che hanno più strumenti per competere sul mercato. Senza contare il fatto, che comunque non drammatizzerei più di tanto, che gli eventi atmosferici di particolare violenza hanno colpito seppur per breve periodo anche l’agibilità dei centri commerciali.
È finita l’epoca dei nuovi grandi progetti, soprattutto extra-urbani?
L’epoca dei numerosi sviluppi quegli dagli anni Novanta a primi Dieci del Duemila è superata. L’assenza di nuovi sviluppi ha una motivazione contingente per l’esplosione dei costi e delle materie prime, insieme all’approccio dei mercato dei capitali molto freddo sul retail: questi due fattori hanno rallentato gli sviluppi, aiutati dalla grande incertezza rispetto alle prospettive, e infine dall’aumento dei tassi. Quindi ci sono motivazioni strutturali e contingenti. Vedo tuttavia ancora spazio per nuovi sviluppi, non c’è la saturazione così forte degli spazi commerciali, e possono intervenire in un processo di sostituzione, non sarà sufficiente riqualificare asset esistenti, e nei nuovi sviluppi il commercio sarà sempre più una delle funzioni all’interno di riqualificazioni multifunzionali inserite in piani urbanistici che prevedano destinazioni sociali più articolate e che includano ricerca, residenza, studentati, sanità.
Pnrr: quanto arriverà all’industria dei centri commerciali in termini di finanziamenti?
Il Cncc ha una task force di monitoraggio su questo punto, ma bisogna, secondo me, ancora capire quale sarà la capacità di arrivare a queste risorse, il cui accesso avviene attraverso un processo competitivo che coinvolge aziende, comuni, autorità locali, enti locali, università: attraverso il Pnrr i centri commerciali si possono rivelare strutture particolarmente adatte a grandi interventi in chiave Esg su molteplici ambiti: dalla mobilità sostenibile, all'efficientamento energetico, dalle politiche di forestazione e incremento del verde, al riciclo e all'ottimizzazione delle risorse idriche. I centri commerciali sono già comunità energetiche.
