Centri commerciali AAA: dove e quanti sono?

di Roberto Pacifico

Nell'ultimo convegno di Confimprese è stata presentata una ricerca esclusiva da parte di Reno sui centri commerciali, consistenze numeriche, trend e prospettive di cui abbiamo dato notizia il 22 ottobre ( L’industria dei centri commerciali approda al rating ). Ma soprattutto sono state introdotte due novità: la classificazione in base ai criteri delle "centralità commerciali" (381 identificate a livello nazionale) e il rating stile Moody's o Fitch per i centri commerciali, in base ai visitatori. I rating si basano su una serie di criteri che vanno dal bacino d'utenza (gli AAA-AA hanno un'area d'attrazione sovra-regionale o regionale) al numero di punti di vendita e di insegne internazionali presenti in galleria fino ai passaggi che, last but not least, rappresentano in realtà il criterio principale per la classificazione dei centri commerciali a tripla A.

TABELLA 1

segmentazione per rating in €/mq

Rating Bacino d’utenza pdv (n.) Anchor store (n.) Operatori nazionali/internazionali (n.) passaggi
AAA Super regional >100 > 10 >70 > 7 mio
AA Regional 80-100 > 5 40-70 5-7
A Large community 80-100 >5 40-70 5-7
BBB District 25-80 >5 10-40 3-5
BB District/local 15-25 >2 10-40 1-3
B Local 15-25 >2 0-10 1-3
C convenience <15 >2 0 < 1

Fonte: Reno-Confimprese

In questo senso i primi 5 shopping center a livello nazionale sono: I Gigli di Campi Bisenzio (18,6 milioni di visitatori annui), Porta di Roma (18 milioni), Euroma2 (13 milioni), Le Gru (11,8) e Romaest (10 milioni) a Lunghezza.
I centri commerciali "prime" attivi a Milano, Carosello a Carugate e Fiordaliso a Rozzano, pur contando su circa 100 punti di vendita ciascuno, hanno la metà dei visitatori dei primi due in classifica, solo 9 milioni l'anno.

Solo 11 dei 924 centri commerciali in Italia, cioè il 6,7% del totale, sono 'prime', dato che non trova riscontro nella situazione degli altri paesi europei.

Il criterio alla base della classifica in tabella 2 non è da tutti pienamente condiviso e accettato, visto che, mediamente gli acquirenti effettivi in un centro commerciale stanno, se tutto va bene, in un rapporto di 1:5 sui visitatori (o sui passaggi, che non è lo stesso ma non sofistichiamo).

TABELLA 2

I centri commerciali AAA in Italia

Centro Ubicazione Visitatori(milioni) Superficie(mq) Negozi
I Gigli Campi Bisenzio (Fi) 18,6 79.193 126
Porta di Roma Roma 18,0 97.000 184
Euroma 2 Roma 13,0 52.000 203
Shopville Le Gru Grugliasco (To) 11,8 70.000 172
Campania Marcianise (Ce) 10,2 71.700 160
Oriocenter Orio al Serio (Bg) 10,0 75.000 172
Roma Est Roma 10,0 98.000 194
Carosello Carugate (Mi) 9,0 52.520 104
Fiordaliso Rozzano (Mi) 8,5 55.000 113
Fiumara Genova 8,2 24.850 95
Auchan Casamassima Casamassima (Ba) 8,0 37.332 89

Fonte: Reno
Andamento dei canoni
Nel capitolo "affitti", Reno evidenzia la tenuta degli shopping mall classificati come prime, dove i prezzi hanno subito leggere variazioni solo a seconda della metratura. Nei centri commerciali di fascia secondaria (BBB, BB) si sono verificate maggiori variazioni. Aumentano i vacancy rate (con punte del 19,7% per i centri di rating più basso) e si è cercato di ancorare il valore dell'affitto all'andamento dei fatturati.

TABELLA 3
Affitti medi nei centri commerciali (negozi 80-200 mq) in base al rating

(valori in €/mq annuo)

AAA AA A BBB BB
2010 776 652 656 554 456
2011 784 626 626 597 457
2012 803 780 569 495 415
2013 812 816 727 470 415
2014 910 870 653 460 310

Fonte: Reno-Confimprese

TABELLA 4

Vacancy rate medio nei centri commerciali in rapporto al rating

(valori in %)

Rating Vacancy rate
AAA 2,7
AA 7,0
A 5,6
BBB 8,5
BB 12,2
B 16,8
C 19,7
Totale 10,1

Fonte: Reno

Milano, l'ascesa di via Torino
La seconda parte della ricerca riguarda i trend attualmente in atto a Milano con una doppia analisi del comparto non food e food. Il non alimentare si focalizza su vie ad alto traffico, tendenzialmente posizionate nel cuore della città dove la clientela ha una preponderante componente turistica: è la zona Duomo ad aggiudicarsi la pole position come centro dello shopping per eccellenza.Particolarmente significativo il caso di via Torino (tratto Via Orefici-piazza San Giorgio), una delle vie più promettenti del momento, lunga oltre 1 km e con circa 120 punti vendita, animata da recenti refurbishiment di grido (come il nuovo Trony al posto di Fnac) e nuove aperture come Nike.

I conteggi di pedonalità hanno suggerito l'adeguamento del rating della via da AA a AAA, tanto che ancora prima dell'apertura di Nike (16 settembre 2014) via Torino era in grado di sviluppare una media di 11 milioni di passaggi all'anno con punte da 14, suddivisi tra residenti, clientela business, turisti e studenti.
Il profilo dei punti di vendita si è trasformato da negozi 'di rinforzo' in 'prima scelta', con un'offerta che va dal fast fashion al casual food.
Malgrado la via continui a essere attraversata da auto e mezzi pubblici, o forse proprio per questo, i grandi marchi hanno cominciato ad aprire flagship, soprattutto di moda giovane e veloce. Stanno arrivando ancore in ambito food (Magnum e Cioccolati Italiani) e sono ripartiti gli investimenti immobiliari, basti pensare alla completa ristrutturazione del nuovo palazzo Ras.
Se nel 2012 il vacancy rate era del 17%, oggi è sceso al 5%. E le unità vuote sono in larga misura oggetto di riqualificazione o in attesa di apertura. Gli affitti vanno da un minimo di 900 a un massimo di 2.500 euro. Il range aumenta se si passa a via Dante (1.500-2.600), corso Vittorio Emanuele (2.500-4.000) e piazza del Duomo (2.000-7.000). Il lusso nei periodi di crisi resta una garanzia.

TABELLA
Milano, le principali shopping street per rating e passaggi

(valori in milioni ed €/mq)

Rating Passaggi Affitto annuo (max) Affitto annuo (min)
Via Monte Napoleone Lusso 7.000 4.000
Via della Spiga Lusso 4.900 3.200
Via Manzoni Lusso 3.000 1.700
c.so Vittorio Emanuele II AAA 20 4.000 2.500
Via Dante AAA 14,9 2.600 1.500
Via Torino AAA 14,1 2.400 900
c.so Buenos Aires AA 6,5 1.700 300
p.za Duomo AA 7.000 2.000
Via Belfiore A 5,1 600 300
c.so Garibaldi A 4,9 430 330
c.so Como A 900 700
c.so Vercelli A 3,6 1.000 550
c.so Porta Ticinese A 800 300

Fonte: Reno-Confimprese

Caduta delle aperture, ma positivo il trend 2015-2016
Analizzando la situazione dei centri commerciali lo studio segnala la pesante caduta delle aperture nel 2014: solo 6 contro le 8 del 2013 che, a loro volta erano già la metà rispetto al 2012; dunque in due anni il settore  ha perso il 60% delle aperture.
Positivo invece il trend sul biennio 2015-2016: la pipeline prevede rispettivamente 16 e 18 aperture (inclusi ampliamenti) di nuovi centri commerciali, rispecchiando in questo modo gli stessi numeri registrati nel 2011-2012. Nulla a che vedere, però, con le 50 aperture del biennio 2005-2006 e addirittura le 58 del 2007.
Su Milano ci sono all'attivo 2 megaprogetti: Westfield Milan a Segrate (2017-2018) con Galeries Lafayette come ancora non alimentare, e il grande centro commerciale ad Arese sull'ex Alfa Romeo, un investimento da oltre 700 milioni di euro su un'area di 1,6 milioni di mq, in vista di Expo 2015.
Fra gli operatori serpeggia molto scetticismo sul fatto che nel 2015-2016 si rispetterà il calendario stimato da Reno: gli slittamenti sono all'ordine del giorno in questo settore e in Italia in particolare.

 

Tabella 6
Società leader in Italia per numero di centri commerciali di proprietà

Società
  1. centri commerciali di proprietà
Gallerie commerciali Bennet 45
Gallerie Commerciali Italia (Auchan) 35
Klepierre Italia 32
Igd 18
Carrefour 17
Panorama 15
Il Gigante 14
Unicoop Firenze 13
Pradera Management Italy 11
Eurocommercial Properties 10
Corio Italia 10
Coop Lombardia 7
Blackstone 6

Fonte: Reno

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