Investimenti, fondi di debito àncora di salvezza del mercato

Solo il 9% del prodotto retail è stato costruito negli ultimi 10 anni: “c’è uno stock abbondante da riposizionare in questo senso -commenta Silvia Gandellini, head of capital markets & A&T High Street di Cbre- e quindi suggerirei agli investitori di non concentrare il focus su ‘quando’ posso vendere un prodotto immobiliare, ma su ‘come’ lo si venderà sotto il profilo della compliance energetica e ambientale”.

Gli investitori sono già passati da una logica di “nice-to-have” a quella “must-have” che raccomanda di investire su centri commerciali in linea con gli attuali criteri di sostenibilità, pensando alla loro vendibilità successiva. “I fondi non potranno acquisire prodotti non certificati -aggiunge Gandellini- e anche le banche finanziano più facilmente un progetto di riqualificazione green”.

Il mercato è ancora in una fase di “price discovery”. “Gli investitori che acquistano full equity sono solo opportunistici con costo del denaro molto alto -commenta Silvia Gandellini- e chi sa di avere un centro che performa e funziona non vende; manca quella parte essenziale nel mercato delle transazioni che è il debito”.

Oggi high street, cash and carry e retail park assorbono la stragrande maggioranza delle transazioni nell’area retail. Gli shopping centre transati sono pochissimi, al massimo 4 di dimensioni medio-piccole. Basta considerare le principali transazioni del 4° trimestre 2022: Coin di piazzale Appio a Roma (oltre 40 milioni di euro) e il Project Neo (con vendor Bnp), un pacchetto immobiliare con prevalenza cash and carry per un valore superiore a 200 milioni; il terzo deal riguarda via Rizzoli a Bologna, 11.200 mq di retail high street ceduto da Generali. Come nei centri commerciali, anche il mercato dei Factory outlet brilla per assenza di grandi transazioni. “Dopo la vendita nel 2019 degli Outlet Village di Percassi (Torino, Sicilia, Roma) acquisiti da Orion, non ci sono state più transazioni. La prospettiva nel 2023 è un po’ più rosea: i rendimenti del retail non riflettono la (bassa) rischiosità sottintesa: siamo infatti tornati ai livelli di footfall e fatturato degli anni precedenti alla pandemia. Se ritornassero le transazioni sui centri commerciali ripartirebbe una nuova normalità”. Anche perché il centro commerciale è l’unica asset class dove il costo del finanziamento può essere più accolto rispetto agli uffici: se si acquisisce un centro commerciale al 7,50%, si può accettare un finanziamento più costoso.

“Mi auguro -conclude Gandellini- che il 2023 sia l’anno dei fondi di debito che possano finanziare il mercato dei capitali. Le banche non vogliono sentir parlare di retail; i fondi di debito alternativi sono più capaci di leggere i fondamentali di questa asset class”.

INVESTIMENTI: TENDENZE E PUNTI CHIAVE

- Gli elevati rendimenti attuali (per es. nei centri commerciali) riflettono una rischiosità sopravvalutata

- Mercato degli investimenti in fase di “price discovery”

- Manca il mercato del debito

- Investimenti nell’asset class retail in calo per il suo rischio (percepito)

- Nel retail il focus degli investimenti è su cash and carry, supermercati, e parchi commerciali (retail park)

Fonte: CBRE Research

Stock italiano di centri commerciali extra urbani per anno di costruzione (in %)

da 10 a 30 anni  54%

<10 anni             9%

>30 anni          37%