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I valutatori sono strapazzati non poco in questo periodo. I clienti li vedono come un costo puro e quindi, dato il momento di mercato non proprio esaltante, sono comunque considerati sempre troppo onerosi. Questo anche se, a nostro avviso le valutazioni non sono solo un costo ma anche un importante strumento di asset management. Nelle attuali circostanze non è infrequente che i valori forniti ai clienti urtino la loro sensibilità. In tali casi la linea di confine tra flessibilità e mancanza di professionalità è pericolosamente sottile.
L'esperienza, il saper fare, sono sicuramente fondamentali in un'attività che lascia molto spazio alle ipotesi (mi viene in mente il titolo di un convegno Aici-Associazione italiana consulenti, gestori e valutatori immobiliari: “Valutazioni immobiliari: scienza o saper fare?”).
Anche la definizione delle ipotesi non può prescindere da uno studio scientifico e approfondito del settore di riferimento, dalla redazione periodica di rapporti di mercato sull'andamento dei tassi di rendimento, e da una costante attività di raccolta e di analisi di dati sull'andamento dei redditi da locazione, sui tassi di sfitto, solo per citarne alcuni dei più importanti. In Italia la nascita, tutto sommato recente, delle Sgr ha contribuito ad aumentare il livello di professionalità e scientificità richiesto nelle valutazioni, per meglio tutelare gli investitori nei fondi immobiliari. Ma se è vero che “if you pay peanuts, you get monkeys”, come dicono gli inglesi, purtroppo la spasmodica ricerca del massimo risparmio come criterio per l'assegnazione dei mandati di valutazione anche da parte di molte Sgr, rischia di avere un impatto sulla serietà del processo di valutazione, di svilire la professione di valutatore, e di conseguenza di diminuire la tutela degli investitori e degli altri stakeholders dei fondi, con buona pace degli organismi di controllo.
Dopo questa premessa necessaria, farò una sintesi degli aspetti metodologici più rilevanti nella valutazione di un immobile particolare, il centro commerciale, definibile come bene strumentale per la produzione di reddito, i cui spazi sono affittati per la vendita di beni e servizi. C'è una correlazione elevata tra i ricavi che si possono generare con la vendita di tali beni e servizi e i canoni di locazione. Solo come esempio, in comparazione, la stessa correlazione è molto più bassa nel caso di un ufficio e diventa nulla nel caso di una casa di abitazione.
Metodologie di valutazione
La forte correlazione tra ricavi e canoni fa sì che il centro commerciale si presti meglio di altri immobili a una valutazione di tipo reddituale. I metodi utilizzati sono sostanzialmente due:
1) Capitalizzazione diretta
2) “Discounted Cash Flow” (DCF)
Con la capitalizzazione diretta il valore dell'immobile si trova capitalizzando il reddito normale di mercato prodotto, o producibile, da un immobile a un tasso di capitalizzazione paragonabile a quello rilevato in altre transazioni per immobili simili. Si assume che il bene possa produrre 'sempre' quel reddito, con il vantaggio di poter applicare una formula finanziaria molto semplice per determinare il valore, dividendo il reddito per il tasso di capitalizzazione sopra definito.
Nel metodo DCF si calcola il valore del bene come somma tra valore attuale dei redditi previsti per un periodo ritenuto adeguato, e valore attuale del bene alla fine del periodo ipotizzato. Il valore attuale dei flussi futuri in entrata e in uscita si trova applicando a essi un appropriato tasso di sconto (vedi infra).
Questi metodi sono concettualmente simili, simili le assunzioni, il calcolo del reddito costante viene capitalizzato in base al metodo della capitalizzazione diretta, tiene in considerazione gli stessi elementi che, in maniera più evidente, vengono considerati nel metodo DCF.
In Italia il DCF è più utilizzato nella valutazione dei centri, per abitudine o preferenza del regolatore. È ritenuto più preciso e trasparente, perché mostra con chiarezza nei numeri del cash flow l'evoluzione ipotizzata per redditi e costi di gestione del bene.
Il DCF ha un rovescio della medaglia: richiede di poter ipotizzare il corretto tasso di capitalizzazione applicabile all'immobile fra 10 o più anni e di poter pronosticare l'andamento dei canoni di locazione durante tutto il periodo.
Software
Scelto il metodo di valutazione, è necessario avere un software specializzato dove inserire i numeri per calcolare il valore dell'immobile. Nel nostro caso abbiamo deciso di costruire un elaborato software ad hoc che si basa su Windows Excel. A nostro avviso il vantaggio di questo sistema, rispetto all'utilizzo di software di valutazione standard disponibili sul mercato, è la sua flessibilità nell'adattarsi non solo alle molteplici esigenze dei clienti e alla varietà degli immobili, ma anche ai miglioramenti che con l'esperienza possono essere apportati. È un cantiere aperto. Come risultato il cliente ottiene, oltre al valore di mercato (fonte di questi tempi di qualche dispiacere) anche una serie di indici comparati sia con le serie storiche rilevabili per il bene in oggetto, sia con i benchmark di mercato, desunti dal database interno. Gli indici sono strumenti di gestione preziosissimi per l'asset manager. Sono talmente importanti e utili da far diventare il valore di mercato quasi un loro sottoprodotto e non viceversa.
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