Urbanistica: continua il dibattito sulle destinazioni d’uso

Dal mondo dell'immobiliare, e in particolare da sviluppatori e investitori nazionali e internazionali, proviene la richiesta di una maggiore certezza nei tempi e nella chiarezza delle destinazioni d'uso di aree e di immobili, soprattutto per le riqualificazioni

La "resilienza" nelle normative, nelle procedure e negli indirizzi di programmazione urbanistico-territoriale è uno principali temi emerso nel corso della tavola rotonda "Cambio di destinazione d'uso: è davvero così semplice?", fra le più interessanti delle 80 previste dal DLA Piper Real Estate Forum (Quo Vadis Italia?) tenutosi 15 settembre, moderata da Guido Inzaghi, Partner DLA Piper (foto), che ha sintetizzato il problema insito nella relazione tra urbanistica e mercato immobiliare con il seguente nonché icastico esempio tratto dall'attualità: "Ma se un investitore acquistasse oggi un immobile dismesso nel centro di una grande città, riuscirebbe a sapere subito che cosa farne fra dieci anni in termimi di destinazione e quindi di riqualificazione?". La risposta è molto probabilmente "no".

Meglio vendere l'immobile già con destinazione

Per gli sviluppatori e gli investitori immobiliari il problema è proprio questo: l'incertezza tempistica della pianificazione in sede di utilizzo urbanistico e funzionale delle aree. Tant'è che oggi il meglio che si può fare per agevolare le transazioni immobiliari e il loro valore di mercato è accludere all'atto notarile la destinazione d'uso, come ha ricordato Alberto Panfilo, direttore operativo EGI-Europa Gestioni Immobiliari (Gruppo Poste Italiane) riferendosi agli immobili milanesi di Piazza Cordusio (Poste Italiane) e quello di Ferrante Aporti (Stazione Centrale). I cambi di destinazione possono essere molto costosi, soprattutto se comportano oneri di urbanizzazione, ma gli addetti ai lavori ci dicono che gli investitori esteri, non volendo aver niente a che fare né con le grane né con le noiosissime trafile burosauriche che contraddistinguono l'Italia, si orientano sempre di più sul pacchetto completo cioè all-inclusive.

(A proposito di oneri di urbanizzazione: l'eliminazione dell'Imu agricola e sulle prime case, in linea di principio una misura giustissima, prospettata con certezza dal Governo nel 2016, potrebbe prosciugare, anzi essiccare, le casse dei Comuni i quali potrebbero, in assenza di compensazioni fiscali, rivalersi sugli oneri di urbanizzazione primari e secondari).

Il decreto Sblocca Italia va incontro alle esigenze di snellimento nel cambio di destinazione, accorpando le funzioni produttive e uffici, ma i Comuni si trovano ancora oggi a dover operare in un quadro legislativo non armonizzato a livello regionale e nazionale. Ne hanno parlato Alessandro Balducci, neo assessore all'Urbanistica, edilizia privata e agricoltura di Milano, e Giovanni Caudo, Assessore all'Urbanistica a Roma: Caudo ha ricordato che il PRG della Capitale risale al 2008 (ma l'adozione data al 2003) e compirà 20 anni al termine dell'attuale Consiliatura: "ll PRG di Roma -aggiunge Caudo - prevede 7 destinazioni d'uso con sottocategorie e contempla l'obbligo di permessi se si passa da una destinazione all'altra". Caudo ha ricordato che spesso le istituzioni locali (Comuni in primis) devono muoversi senza una normativa nazionale su progetti di grandi dimensioni e di importanza estrema per il tessuto urbano e la sua popolazione, e ha citato l'esempio dei 5 ettari di caserma davanti a Piazza del Popolo in via di trasformazione.

"Noi in circa 23-24 mesi abbiamo riscritto tutti i principali documenti normativi e procedurali (norme tecniche di attuazione e schemi di convenzione) in materia di urbanistica e concessioni -prosegue Caudo - per garantire opere pubbliche insieme agli interventi privati e stiamo facendo alcuni miglioramenti anche sulla resa cartografica". A Roma sembra infatti difficilissimo ottenere i certificati di destinazione d'uso di chiara leggibilità (lo spunto è di Guido Inzaghi).

Roma: la nuova organizzazione degli uffici

A Roma il nuovo corso dell'urbanistica vuol dire "cancellazione" di 25 milioni di metri cubi di cemento in variante al PRG, opere pubbliche a scomputo in corso per 150 milioni di euro, 190 milioni di investimenti privati per l'abitare sociale. Roma si è data una nuova organizzazione degli uffici con una direzione dedicata alla trasformazione urbana che unifica le competenze di programmazione, verifica e controllo dell'attuazione degli interventi.

L'organigramma prevede dunque tre direzioni: TU (Trasformazione Urbana), Pianificazione Generale, Edilizia (con le UO dedicate per coordinamento permessi per costruire, edilizia sociale, condono edilizi).

Per il Giubileo sono previsti 29 interventi in 10 luoghi e 21 parrocchie attorno al raccordo anulare, e 69 milioi di euro di opere tutte in attuazione del piano regolatore.

I vantaggi (e i paradossi) dell'indifferenza funzionale

L'indifferenza funzionale è un principio e criterio adottato nel PGT milanese che dovrebbe, nelle intenzioni originarie del legislatore, favorire il processo di trasformazione. Così come lo svincolo dall'obbligo del piano attuativo per gli immobili inferiori a 15.000 mq. "Il principio, in sé e per sé interessante, potrebbe portare ad esasperazioni nel suo utilizzo pratico -commenta Alessandro Balducci, assessore nella Giunta Pisapia (Milano) -come nel caso di un quartierino residenziale realizzato a Milano circondato dai capannoni di un centro logistico".

 

 

 

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