L’intervista a Luca Lucaroni, vice presidente del Cncc-Consiglio nazionale dei centri commerciali, corre quasi parallela, alle linee guida per la gestione dei centri commerciali presentate al convegno retail real estate di Confimprese da Roberto Zoia, presidente di Cncc, e da Mario Resca, presidente di Confimprese. Fra i punti principali del “Manifesto” c’è il 3) “le diverse tipologie di governance”. “Pensare che si possa applicare lo stesso modello di governance a un grande e modernissimo lifestyle center come Merlata Bloom Milano e a un centro commerciale degli anni Ottanta è pazzesco -ha commentato Roberto Zoia-. Perché non riprendiamo a cooperare insieme sul marketing? Oggi se prendo il budget di marketing del centro commerciale e lo sommo ai piani di comunicazione dei negozi viene fuori una mega-somma; ma allora perché non ci mettiamo insieme e ottimizziamo? Il punto 10 delle Linee Guida è il più importante: le best practice della collaborazione. Per esempio, quanto pesa l’online? A me piacerebbe sapere quanto vende un retailer online in un determinato Cap: questo non vuol dire pagare più affitti”.
Con Luca Lucaroni, che rappresenta il Cncc in molte occasioni pubbliche, facciamo una panoramica sulle previsioni per il 2024, toccando alcuni temi chiave di questi mesi autunnali e dei prossimi, a partire dall’inflazione e dai consumi. Lucaroni è anche direttore finanziario di Eurocommercial Properties, uno dei principali investitori europei specializzati in centri commerciali. In Italia detiene, fra l’altro, la proprietà di mall come I Gigli a Campi Bisenzio (Fi), Carosello a Carugate (Mi), e Curno (Bg).
Che cosa vi aspettate nel 2024?
È difficile fare previsioni in considerazione delle incertezze legate ad inflazione e tassi di interesse. Fino ad oggi, però, abbiamo rilevato che i consumi hanno tenuto e, dato che qualche segnale di miglioramento sul fronte inflazione inizia a vedersi, non siamo pessimisti per il 2024. Molto importante, in questo senso, sono la tenuta dell’occupazione e l’alto tasso di risparmio delle famiglie italiane rispetto alla media europea.
Quali saranno le strategie di industria e distribuzione?
Molto dipenderà dai tempi che ci vorranno per mettere sotto controllo l’inflazione, che tutti ci auguriamo siano brevi, e sperando non si passi attraverso una fase recessiva troppo accentuata o lunga. Sicuramente i value retailer saranno avvantaggiati rispetto ad altri tipi di offerta e le politiche promozionali resteranno importanti.
Dove si orienteranno i consumi?
Su beni essenziali e servizi, tra cui principalmente ristorazione e intrattenimento, senza rinunciare al fast fashion che continua a vivere un positivo andamento di mercato.
Qual è lo scenario macroeconomico globale e italiano che ci attende?
In generale, il primo semestre 2024 è considerato come quello decisivo per vincere la ‘battaglia’ sull’inflazione, con un ritorno alla crescita nel secondo semestre anche grazie alla riduzione attesa dei tassi d’interesse. Per l’Italia si stima comunque un Pil in aumento in media intorno al +0,7%, in linea con i principali Paesi europei e meglio della Germania, per esempio.
Come si muoveranno gli investitori in materia di acquisizioni?
Non vediamo importanti acquisizioni all’orizzonte, ad eccezione di specifiche situazioni legate alle proprietà. Il trend riguarda soprattutto investimenti di ammodernamento e razionalizzazione dei centri esistenti, anche in ottica Esg.
Come si evolveranno i criteri di valutazione dei centri commerciali
I centri più sostenibili dal punto di vista dell’efficientamento energetico godranno, probabilmente, di cap rate e tassi di attualizzazione più bassi in quanto saranno valutati come asset meno rischiosi e, in prospettiva, più liquidi sul mercato.
Iniziative in materia di Esg previste nel 2024?
La nostra industria continuerà con l’installazione di pannelli fotovoltaici sui tetti, sulle pensiline e sulle aree limitrofe, oltre alla collocazione di colonnine di ricarica per i veicoli elettrici. Si proseguirà, inoltre, nel percorso di transizione verso fonti di energia verde acquisita da terzi.
Nel rapporto landlord-tenant quali sono le aree di collaborazione e sinergia e aree di attrito?
In seguito alla crisi affrontata a causa della pandemia, continuiamo a riscontrare rapporti molto più collaborativi tra landlord e tenant. Inoltre, gli obiettivi Esg sono un ulteriore fattore di unione perché sono condivisi e comuni (transizione verde, risparmio energetico, maggiore attrattività, rispetto policy aziendali).
L’indicazione dei canoni non è stata un motivo di attrito, in quanto anche i ricavi dei conduttori sono aumentati, mantenendo gli effort rate dei tenant su livelli stabili o comunque equilibrati. Anche sulle spese sono state prese iniziative comuni per razionalizzare i consumi e i costi e per condividere maggiormente budget e consunti.
LINEE GUIDA DI GESTIONE DEI CENTRI COMMERCIALI
1. Rispetto normative e contratti
2. Tipologie clienti
3. Le diverse tipologie di governance
4. Livelli di servizio nel rapporto proprietà-operatore
5. I costi di gestione
6. I criteri di selezione dei fornitori
7. Manutenzione degli impianti
8. Marketing
9. Gestione e trasmissione documenti -rapporto con i tenant
10. Altre best practice collaborative
Fonte: Cncc-Confimprese
