In forte crescita (+35%) rispetto al primo trimestre (Q1) gli investimenti nel commercial real estate nel secondo Q 2023 ammontano a 1,27 miliardi di euro. I dati di Cbre avvisano, però, che siamo ancora nel regno del caloforte (-56%) se confrontiamo il dato con lo stesso periodo 2022. Questa tendenza, analogamente a quanto osservato nel resto d’Europa, è figlia di un ulteriore aumento del costo del capitale, in seguito alle politiche monetarie della BCE per contrastare l’inflazione, che hanno determinato strategie di repricing trasversali a tutti i settori, con conseguenze negative sulla disponibilità e il costo del debito.
La pipeline degli investimenti è robusta, nonostante le incertezze sul mercato dei capitali stiano portando molti investitori a posticipare le proprie decisioni o a presentare offerte con repricing. Si osservano comunque importanti operazioni con prezzi vicini ai valori massimi storici da parte di investitori, privati e family office in particolare, con ampie disponibilità di capitale proprio e alla ricerca di opportunità su immobili di primario standing. Per compensare l’impatto della decompressione dei rendimenti sui capital value, gli investitori guardano con interesse a immobili e mercati con margini di crescita dei canoni, in grado di offrire anche in questo momento opportunità di capital appreciation.
La disponibilità di capitale sul mercato italiano, anche grazie all’ingresso di newcomer, si manifesta in settori dove i fondamentali del mercato occupier continuano a registrare ottime performance: è il caso della logistica, dove il mercato si sta allargando anche a prodotti legati all’industria manifatturiera.
L'aumento delle presenze turistiche e del fatturato del comparto alimenta anche la pipeline degli investimenti nel segmento Hotel, nonostante nel secondo semestre l’attività si sia concentrata in prevalenza su operazioni di dimensioni più contenute e nel segmento leisure, in particolare sui resort.
Nel mercato Uffici il progressivo allontanamento del timore degli investitori relativo a possibili riduzioni dei tassi di occupancy causati dalla diffusione generalizzata del remote working, che ha causato un arresto delle transazioni e provocato la riduzione dei volumi d'investimento, inizialmente negli Stati uniti e successivamente anche in Europa. I trend rilevati analizzando le intenzioni dei principali occupier e le performance di assorbimento, testimoniano un forte focus sugli immobili di grado A, energeticamente efficienti e conformi ai criteri ESG.
Il retail in ripresa
I volumi d’investimento nell'immobiliare Retail sono in crescita rispetto al 1° trimestre, grazie a un’importante operazione di portafoglio che testimonia l’interesse per il mercato italiano da parte dei net-lease buyer. L’offerta presente sul mercato inizia a popolarsi con nuovo prodotto out-of-town sia prime che secondary. L’attenzione alle prestazioni e ai fondamentali degli immobili rimane il principale criterio di scelta delle opportunità su cui investire, grazie al fatto che si registrano sia incrementi nei canoni di locazione sia livelli di vacancy molto bassi, soprattutto nei centri dominanti.
Anche nel caso del Living, la domanda degli utilizzatori finali (end-user) alimenta gli investimenti sia nel settore Purpose Built Student Accomodation (PBSA), ancora concentrati soprattutto in attività di sviluppo, sia nel Multifamily, dove le difficoltà dell’accesso al credito indirizzano l’utente finale verso la scelta dell’affitto, una soluzione certamente più flessibile, ma ancora scarsamente disponibile per la mancanza di disponibilità di prodotto di qualità.
Nell'asset class Alternative permane una forte attenzione nei confronti delle tipologie immobiliari protagoniste di trend di lungo periodo, come testimoniato da importanti operazioni di M&A nei segmenti dell'assistenza a lungo termine (long-term care), dei data centre e infrastrutture, gli stessi settori che hanno continuato a guidare i volumi d’investimento nel primo trimestre del 2023 e che alimentano la pipeline degli investimenti vicini alla chiusura nei prossimi mesi.
“Il trimestre appena concluso ci ricorda che il mercato immobiliare è ancora in una fase difficile, ma presto le cose potrebbero cambiare -sintetizza Silvia Gandellini, Head of Capital Markets & A&T High Street di CBRE Italy-. La ricca pipeline e i nuovi investitori che si stanno affacciando sul mercato italiano, family office e investitori privati in primis, stanno giocando un ruolo fondamentale nella costruzione dei volumi dei prossimi due trimestri”.
