Nello sviluppo dei centri commerciali e delle grandi strutture di vendita, dal punto di vista immobiliare, a fronte di un’evidente prudenza dei grandi gruppi della gdo, stiamo assistendo al crescente interesse da parte dei fondi d’investimento internazionali, mentre nel settore della consulenza e dei servizi si nota una marcata tendenza alle acquisizioni. Studio Conte è una delle poche società specializzate nei servizi tecnici e di consulenza ai centri commerciali a essere rimasta italiana.
Qual è l’impatto di queste tendenze sul nostro mercato?
Modificano la fisionomia della parte propositiva del settore, determinando un diverso approccio al business. Da un lato, il profilo prettamente finanziario dei nuovi investitori, dall’altro la tendenza al gigantismo e il conseguente rischio di standardizzazione e perdita di flessibilità da parte delle società di servizi, lasciano scoperte nuove opportunità di intervento per attività specifiche che richiedono esperienza e competenze, soprattutto a livello locale.
Quello che definiremo il mercato disponibile può essere diviso, per comodità, in mercato esistente e mercato possibile. Il primo consiste in un patrimonio immobiliare di un migliaio di centri commerciali, all’interno del quale solo una manciata di mega-strutture di recente costruzione è capace di attrazione extra-regionale. Tutto il resto è costituito da centinaia di realtà distribuite su tutto il territorio nazionale, in modo più o meno capillare, estremamente varie per dimensioni, caratteristiche architettoniche, collocazione, ma soprattutto, proporzionalmente all’età delle strutture stesse, varie per le potenzialità che possono o non possono ancora esprimere nel contesto in cui sono inserite. Alcune lo hanno già fatto, altre si stanno interrogando sul loro posizionamento in un panorama sostanzialmente mutato, in senso generale e spesso a livello locale.
La soluzione più adottata, a fronte di investimenti disponibili, è quella dell’ampliamento, in una rincorsa su valori quantitativi: una soluzione, questa che, ammesso sia sempre attuale l’equazione maggiore offerta uguale maggiore attrazione, non può rimanere isolata, ma deve essere mediata e accompagnata da interventi su misura, studiata sulla percezione dell’esperienza di visita, sui contenuti anche extra-commerciali, sulla comunicazione e sull’interazione con il proprio pubblico.
L’obsolescenza dei centri commerciali è un problema non da poco, in Italia ...
Un numero consistente di centri ha più di 15/20 anni: oltre ad essere irrimediabilmente datate, sotto molti aspetti, sono condizionate sin dalla nascita, dalla multiproprietà, un segmento a noi molto familiare che gestiamo da anni con successo. In generale, si tratta spesso di centri radicati nel territorio, a volte con ottime posizioni, che potrebbero contare ancora su una fedele platea di clienti, ma la cui gestione condominiale, per un paradossale ed evidente “eccesso di democrazia”, complica l’operatività e la condivisione degli obiettivi, rendendo faticoso il raggiungimento dell’unanimità per eventuali investimenti.
Il mercato possibile?
Il mercato possibile è oggi legato principalmente a un fenomeno che esprime un’esigenza-emergenza urbanistica e insieme una tendenza e un’aspettativa sempre più presenti nella società: il non consumo del suolo e la riqualificazione di aree dismesse. È un mercato potenzialmente molto vasto, che schiude nuove e ampie opportunità di sviluppo, sia su larga scala sia su piccole iniziative locali, ma che va in ogni caso affrontato con nuove competenze specifiche, in sede di valutazione come negli aspetti procedurali, nella definizione del progetto come nell’operatività dell’iniziativa. Ecco quindi un mercato fortemente segmentato, che offre realmente nuovi spazi di intervento, ma richiede nel contempo risposte aggiornate alle rinnovate domande che pone, rendendo necessari percorsi più articolati e tuttavia riattualizzando con nuovi significati il concetto di valorizzazione immobiliare.
Che cosa intende per valorizzazione immobiliare?
Il concetto di valorizzazione assume particolare importanza in relazione agli immobili commerciali ed è tradizionalmente legato al successo, in termini di ricavi e vendite, dell’iniziativa. La gdo alimentare sta delegando il suo ruolo di àncora a insegne del non-food, spesso rappresentate da marchi soggetti ai fisiologici cicli delle mode e delle tendenze. Ecco che la valorizzazione si trova a confrontarsi con il fattore tempo, rappresentando il migliore antidoto al rischio obsolescenza; ma questo può avvenire solo attraverso l’individuazione del concept giusto per quella specifica iniziativa.
A fronte degli oltre 600.000 mq commercializzati nel corso degli ultimi 15 anni, quasi totalmente riferiti a nuove iniziative, nei circa 100.000 mq che Studio Conte ha attualmente in lavorazione nei vari settori, stanno guadagnando terreno le iniziative di ampliamento/restyling e ricommercializzazione, e i progetti legati alla riduzione del consumo di suolo.
Che si tratti di nuove iniziative o di riqualificazione di strutture esistenti o di aree degradate; che il promotore sia un investitore internazionale o un imprenditore locale, ci vengono sempre più richieste analisi di mercato, studi e valutazioni di impatto ambientale e viabilistico, oltre che assistenza nei percorsi per le procedure amministrative e autorizzative, percorsi spesso più lunghi e tortuosi rispetto al passato, che in ogni caso riusciamo a individuare e a seguire passo per passo fino al raggiungimento dell’obiettivo. Oggi la valorizzazione immobiliare deve partire da qui. Un’approfondita e oggettiva analisi e la fiducia nei percorsi successivi rassicurano il promotore, facilitano l’individuazione del corretto mix nel progettare un prodotto pensato proprio per quello specifico contesto, riuscendo a suscitare l’interesse anche di quei marchi che ultimamente hanno rallentato il loro sviluppo.
La valorizzazione immobiliare passa anche da tutti quei servizi a volte considerati secondari, ma che rivestono un ruolo importante nell’avviare un rapporto favorevole fra promotori e operatori.
