Secondo il Global Investment Atlas 2019 di Cushman & Wakefield, il 2019 sarà un altro anno positivo per gli investimenti immobiliari globali, in linea con il 2018 quando gli investimenti immobiliari globali nel 2018 hanno toccato altezza (record) di 1,75 trilioni di dollari (+4% rispetto al primato del 2017). Anche nel 2019 gli investitori valuteranno un’ulteriore diversificazione -geografica e settoriale- delle loro strategie acquisitive, in cerca di nuove opportunità e con numero maggiore di venditori che si affaccerà sul mercato, in una fase nella quale le strategie immobiliari cominciano ad adattarsi all’evoluzione della politica monetaria, alle tensioni geopolitiche e ai cambiamenti strutturali. I valori sono previsti in lieve aumento come combinazione di rendimenti stabili e di una crescita costante dei canoni per immobili prime, e non più come riflesso di una compressione dei rendimenti che ha caratterizzato gli ultimi anni.
Alla ricerca del prodotto giusto
(Ma quale sarà mai il prodotto giusto?)
"La congiuntura economica globale è più debole di quanto si potesse prevedere solo qualche mese fa e così anche l’inflazione -commenta David Hutchings, responsabile per le strategie di investimento nel team di Capital Markets Emea di Cushman & Wakefield, e autore del report-. Di conseguenza, pur rimanendo il rischio elevato, l’aumento atteso dei tassi di interesse è di nuovo rimandato. Nel 2019 ci aspettiamo ancora una fase positiva del ciclo immobiliare che permetterà agli investitori di scegliere le opportunità migliori per la loro strategia prima del rallentamento della crescita".
"Con flussi di cassa stabili e una correlazione alla crescita e all’inflazione, il settore immobiliare continua ad essere fortemente attrattivo per gli investitori -prosegue Hutchings- e la domanda per il prodotto giusto si conferma forte. Più complesso rispetto al passato è definire quale sia il prodotto giusto, alla luce del fatto che le strategie più efficaci in termini di occupancy oggi sono ridefinite dall'eCommerce, da cambiamenti a livello sociale e di business, da un basso livello della crescita e da vincoli di accessibilità economica".
Italia: "i fondamentali restano buoni"
Anche l’Italia continua a beneficiare di questa tendenza favorevole. Nel 2018 la massa dell'investimento, pari a 8,4 miliardi di euro, è diminuita ma dopo 5 anni di crescita a doppia cifra e rimanendo ampiamente sopra la media degli ultimi 10 anni. Il mercato immobiliare italiano, commenta il Report di Cushman & Wakefield, è cresciuto e, nonostante la volatilità, si conferma solido e dinamico. L’incertezza è ormai una variabile con cui i player sono abituati a convivere, in Italia come in altri Paesi. I fondamentali immobiliari dell’Italia rimangono buoni e ciò guida la forte domanda degli investitori.
L’Italia con oltre 3 miliardi di euro di capitali europei (circa il 40% del totale investito nel 2018), conferma la prevalenza tra i cross border di investitori dal Continente e dal Regno Unito: in particolare, Francia, Regno Unito, Svizzera e Germania.
Anche l’attività d’investimento immobiliare fuori dai confini nazionali è stata rilevante nel 2018, con oltre 2 miliardi di euro investiti in Europa da operatori italiani: a conferma del trend di diversificazione geografica degli investitori istituzionali italiani nel settore immobiliare.
Italia: 9 miliardi di euro di prodotto sul mercato
"Nel 2019 continuerà ad esserci abbondanza di capitali, anche per l’Italia, che sosterrà il mercato e i valori -commenta Joachim Sandberg, head of Italy e Southern European Region per Cushman & Wakefield-. Oggi la pipeline che vediamo sul mercato italiano è di almeno 9 miliardi di euro, per asset, singoli o portafogli, a reddito e da riposizionare ed escludendo gli sviluppi che rappresentano un’ulteriore fonte di investimenti. Salvo nuovi scossoni politici che potrebbero rallentare, ma non fermare, l’attività degli investitori internazionali in Italia, il 2019 potrebbe essere ancora un anno positivo per il nostro mercato".
Milano resta leader, ma cresce Roma
Milano, che ormai attrae ogni anno investimenti mediamente tra i 2 e i 4 di miliardi di euro si conferma il mercato più dinamico per tutti i tipi di investitori: istituzionali core che vogliono proteggere il capitale, ma anche opportunistici e value add che mirano ad asset da riposizionare e alcuni anche a operazioni di sviluppo.
Roma, con quasi 2 miliardi di euro investiti nel 2018 è cresciuta molto, ma gli investitori tendono ad essere più selettivi e attenti.
"Oggi continuiamo a vedere un gran numero di investitori sul mercato italiano -aggiunge Carlo Vanini, responsabile del team Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia-: Agli investitori storici si stanno affiancando nuovi investitori e nuove fonti di capitali come quelle di alcuni Paesi Asiatici, che cercano di entrare, spesso scontrandosi con un mercato dove le opportunità sono ancora poche rispetto alla domanda. Cresce la competizione per asset sia core che value add e opportunistici nei settori degli uffici e della logistica mentre il retail è visto in un’ottica di riposizionamento e ripensamento alla luce della forte sfida introdotta dall’e-commerce e dalla crescente sharing economy.
"In generale, la domanda di chi utilizza gli spazi in tutte le asset class sta cambiando velocemente e i proprietari si stanno adeguando alle nuove richieste. Questa tendenza apre una finestra di opportunità per chi saprà coglierla e per questo ci aspettiamo che il 2019 sarà un altro anno interessante".
Investimenti cross-border
Gli investimenti immobiliari cross-border a livello globale sono aumentati dell’11% nel 2018 superando i 405 miliardi di dollari grazie soprattutto ai flussi provenienti dai paesi dell’Europa continentale. Se gli Stati Uniti sono stati l'obiettivo principale degli investimenti immobiliari globali, la regione Emea ha confermato la sua vocazione storica di destinazione più ambita per i capitali internazionali, con il numero maggiore di città presenti nella top ten delle destinazioni target degli investimenti cross-border, in grado di attrarre il 53% degli investimenti globali.
