Gli operatori logistici si sono segnalati per vivacità nella domanda di spazi e nei processi d’internazionalizzazione e affiancamento alla multicanalità. È tuttavia sull’eCommerce che si focalizza gran parte della speranza per una rirpesa della crescita nella Penisola. Il mercato delle vendite online è ancora sottodimensionato in confronto con i paesi del Nord Europa: nel 2015 le transazioni online di beni e servizi in Italia hanno superato il valore di 16 miliardi di euro (+16,6% rispetto al 2014), contro gli 82 miliardi di euro della Gran Bretagna e i circa 66 miliardi della Germania.
Immobili per la logistica: caratteristiche salienti
Gli immobili richiesti dall’eCommerce per mercati che, come quello italiano, non vantano ancora volumi di traffico paragonabili ad altri Paesi, devono essere di grandi dimensioni (oltre 40.000 mq), collocati in prossimità delle principali arterie stradali, in vicinanza ai principali mercati di consumo, preferibilmente posizionati all’interno di parchi logistici.
Devono avere, inoltre, caratteristiche innovative: coibentazione, cablatura, altezza minima tra 12 e 15 metri, riscaldamento/condizionamento, automazione. La velocità di consegna è il fattore competitivo decisivo, seguito dal contenimento dei costi.
Oltre 1 milione di mq transati nel 2015. Nel 2016 fatturato in crescita
Il totale della superficie scambiata nel 2015 con contratti di vendita o locazione delle più significative transazioni ammonta a 1,06 milioni di mq, in linea con il 2014, e a poco più di 82.000 mq nel primi 4 mesi del 2016. I risultati del primo trimestre 2016 sono positivi e si attende per la fine di quest'anno un andamento del fatturato ancora in crescita, seppure più contenuta (circa 1,2%, per un ammontare complessivo di 4,25 miliardi di euro). La variazione dovrebbe derivare interamente dalla logistica esternalizzata (+2,5%), mentre rimarrà ancora invariata quella interna. Per il 2017 si prevede una stabilizzazione della tendenza attuale.
“Stimiamo una lieve crescita delle quotazioni già dalla fine di quest’anno -commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari- per poi continuare in maniera più decisa dal 2017 in avanti, condizione che però potrebbe allentare l’interesse da parte degli investitori internazionali tanto opportunistici quanto core. Gli incrementi più significativi delle quotazioni sono attesi per Milano, Bologna, Genova e Verona. Più calmierati, invece, a Roma, Torino, e Firenze. Negativi per Bari e Palermo, stazionari altrove”.
“Dal Rapporto emerge la forza di tutte le componenti del settore della logistica: servizi, infrastrutture, investimenti e real estate -aggiunge Clara Garibello, responsabile della ricerca-. Siamo in un momento di effervescenza e tutti sono un po' disposti al cambiamento. Cresce l’eCommerce e diminuisce l’offerta di classe A. I rendimenti sono stabili con lieve tendenza al calo. Se si riuscisse a far cooperare le diverse anime del settore si potrebbe creare davvero un moltiplicatore di crescita per l’economia: la logistica pesa già il 5% sul Pil italiano.”
