Cogest: “I dati servono per fare scelte giuste, non graduatorie”

Dossier – nel 2010 i centri gestiti da cogest hanno registrato circa 148 milioni di passaggi

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• Una regia unitaria è in grado di ottimizzare le singole articolazioni funzionali
• Cogest Italia crea valore in tutti i segmenti della filiera

In principio fu Cogest Italia, società specializzata nella gestione di centri commerciali e di complessi polivalenti: correva l’anno 1993 e le avanguardie dell’embrionale industria tricolore degli shopping centre stavano cominciando a impegnarsi sul fronte della declinazione di concept esulanti dagli stilemi mainstream dell’imperante Gda, che riassumeva in sé i principali ruoli della filiera: dalla promozione al management di gallerie di proprietà, in chiave iper-centrica. Un’entità dalla vocazione pionieristica, dunque, operante sull’asse La Policentro - Promocentro: due developer ante litteram autoctoni, dal palmares vieppiù ragguardevole, cui si debbono alcune tra le più signif icative realizzazioni dello stock di prodotto italico. Siccome l’appetito viene mangiando, i circoscritti confini di un mercato captive, sia pure in costante espansione, sono presto stati stretti a Carmen Chieregato, motore primo di una realtà “all Italian” sempre più composita, che ha saputo in breve accreditarsi tra i leader indiscussi nel segmento, in virtù di un’incessante crescita professionale e numerica, miscelando “esperienza, passione e creatività”. Fattori essenziali, che continuano a sostanziare un approccio distintivo, basato sulla sinergica integrazione di competenze specialistiche di elevato standing qualitativo, che consentono di coprire l’intera catena del valore immobiliare, all’insegna di un coordinamento unitario in grado di ottimizzare le singole articolazioni funzionali: con la collegata Mall System deputata a dispiegare la sua potenza di fuoco sul versante della commercializzazione, mettendo a frutto un patrimonio di conoscenza aziendale stratificatosi grazie al coinvolgimento diretto di Cogest Italia nelle sorti di 80 centri. Un track record d’eccezione, apprezzato dai principali promotori italiani, dalle insegne più note della distribuzione e da molteplici investitori nazionali e internazionali, fra i quali ricordiamo, in rigoroso ordine alfabetico, Altarea Italia, AXA, Beni Stabili, BNL Fondi Immobiliari (Gruppo BNP Paribas), Bovis Lend Lease, Cesi, CMB Carpi, Compagnie Financière Frey, Coop, Corio, Est Capital, Euro Edes, Gruppo Carrefour Italia, Gruppo Lombardini, IGD Siiq, Immouno, ING Reim, La Salle Investment Management, Mediolanum Gestioni Fondi, Mercurio, Pradera. Oggi il Gruppo Cogest (di questo ormai si tratta) può vantare “un know-how unico ed esclusivo” e una presenza operativa ramif icata, fornendo ai propri interlocutori un’ampia gamma di servizi mirati nel quadro di una consulenza organica, finalizzata alla durevole valorizzazione patrimoniale delle strutture in portafoglio, contemperando le esigenze di tutti gli stakeholder interessati, ovvero sviluppatori, proprietà immobiliari, operatori commerciali e fruitori: i veri artefici, questi ultimi, del successo di qualsivoglia iniziativa, come non manca di rilevare preliminarmente Carmen Chieregato, amministratore delegato di Cogest Italia e presidente di Mall System, che del Gruppo è innanzitutto l’anima. L’abbiamo incontrata mentre ci approssimiamo al giro di boa di un altro anno in chiaroscuro e il protrarsi di una contingenza a geometria variabile sta acuendo i suoi effetti strutturali, con implicazioni d’ampia portata per il retail real estate. Come abbiamo rilevato introducendo iI Report di Mark Up del dicembre scorso (realizzato in collaborazione con Cogest Italia e on line su www.markup. it), ormai “il futuro dei centri commerciali non è più quello di una volta”. Proprio da qui partiamo.

  Cogest Italia: le aree di consulenza  
  GEST IONE CENTR I COMMER CIALI
Principali aree d’intervento:
• Apertura e lancio
• Servizi tecnici
• Amministrazione
• Marketing, pubblicità, Pr
• Servizi a valore aggiunto (per esempio, ricerche di mercato, progettazione e realizzazione circuito carta fedeltà, corsi di formazione, master per nuovi direttori)

GEST IONE PATR IMON IO IMMO BILIARE
Principali aree d’intervento:
• Stesura di regolamenti e statuti
• Calcoli dei canoni d’affitto e loro aggiornamenti
• Gestione incassi e recupero crediti
• Elaborazione statistiche per valutare gestione andamento dell’investimento
• Gestione locazioni temporanee spazi comuni

Fonte: www.cogestitalia.com

 
     

 

In un clima di perdurante incertezza, l’unica certezza è che niente è come prima. Nell’ottica lata del mercato, sappiamo chi siamo e da dove veniamo. Ma dove stiamo andando?
Nei primi tre mesi dell’anno investitori e fondi internazionali sono tornati a guardare agli asset retail italiani con un certo interesse, concentrando guarda caso l’attenzione sui centri commerciali consolidati con dimensioni tra i 30 e i 70 milioni di euro. Insomma, si punta sul sicuro, forse per compensare il fatto che, dal punto di vista degli investitori, lo scenario italiano è dominato dall’incertezza. Alla fragilità dell’economia mondiale e nazionale, alle magre proiezioni di crescita prospettate dal ministero per lo Sviluppo economico per il nostro paese, si devono infatti aggiungere diverse incognite. In primo luogo c’è quella normativa, si pensi per esempio al cambio di rotta effettuato dal governo sulle energie rinnovabili. In secondo luogo, fortemente impattante, c’è l’incertezza legata alla nuova disciplina fiscale dei Fondi Immobiliari; se l’articolo 32 del dl 78/2010 dovesse entrare a regime rischieremmo di avere una diminuzione significativa nel numero di fondi titolati a operare. (ndr l’intervista è stata raccolta a inizio maggio, non sappiamo quale potrebbe essere lo status dei decreti attuativi al momento della pubblicazione). E infine consideriamo le criticità “congenite” del mercato degli shopping centre italiani: la saturazione ormai raggiunta in alcune aree; l’omologazione dell’offerta (se tutti i centri sono uguali aumenta la difficoltà a fidelizzare i clienti); la persistente diffidenza dei fondi e dei retailer a investire nel sud Italia… Noi comunque continuiamo a fare il nostro lavoro, con sempre maggiore professionalità e attenzione, come dimostrano i progetti in portafoglio. Confidiamo che nel tempo anche i fondi esteri possano acquisire maggiore fiducia nel nostro mercato.

I player meno solidi sono stati marginalizzati e di alcuni ambiziosi operatori si sono perse da tempo le tracce. Per dirla con Deng Xiao Ping, è stata la pratica a stabilire la verità…
Se si riferisce ai retailer, manca un’anagrafe delle insegne, che documenti in e out dal mercato. Tuttavia l’osservatorio Cogest è sufficientemente significativo nei numeri e attrezzato per fornire alcune indicazioni. Nei centri da noi gestiti la vacancy rate nel 2010 è stata del 2,63%, un valore che testimonia una buona tenuta complessiva degli operatori. Anche i fatturati totali hanno retto, nel 2009 abbiamo registrato un +2,4% sull’anno precedente, suffragato da un ulteriore + 3,67% nel 2010. Certo, al netto dell’inflazione, la crescita è quasi piatta. Tuttavia se confrontiamo la media Cogest con la media rilevata dal centro studi del Cncc (+3,01% nel 2010), possiamo dire di avere lavorato ai migliori livelli del settore. Infine, una considerazione: in Cogest i dati non servono a stilare graduatorie, ma a valutare e fare delle scelte, a creare le condizioni per cui la domanda (i retailer) e l’offerta (le proprietà) si incontrino. Per esempio non necessariamente il centro con i valori più alti di fatturato e affluenze risulta essere la location o l’investimento migliore, dipende dai risultati attesi dal singolo investitore, così come dai costi sostenibili da una determinata insegna. È banale ma non così scontato tra gli addetti ai lavori. La finalità delle nostre analisi è quella di valutare in prospettiva le scelte migliori per tutti. Insomma, non dobbiamo aspettare che la pratica stabilisca la verità; abbiamo gli strumenti e un campione sufficientemente ampio per prevedere le performance, e puntare sui progetti vincenti.

Sostiene Mourinho che chi sa solo di calcio non sa niente di calcio. Parlando di retail real estate, le stesse competenze specialistiche sono talvolta al di sotto del minimo sindacale…
Anche la tuttologia è un rischio. Noi non abbiamo paura di considerarci specialisti, anzi proprio nell’alta specializzazione delle diverse aree del gruppo - promozione, commercializzazione, servizi tecnici, gestione - risiede la nostra forza. Al contempo non perdiamo di vista il contesto generale. Ecco perché riteniamo vincente un approccio sistemico come il nostro: è inscritta nel nostro dna la capacità di lettura del mercato, dalla progettazione di una struttura alla sua gestione. E nonostante questo, non ci siamo accontentati, siamo alla costante ricerca di soluzioni, metodologie, professionalità che possano arricchire ulteriormente le nostre capacità di analisi e manageriali.

Secondo il riverito guru Philip Kotler, il marketing “è lo strumento per comprendere, creare, comunicare e distribuire valore”. Qual è la versione di Cogest Italia?
Un vero asset strategico. Ci crediamo dalla prima ora, nella convinzione - provata dai fatti - che il marketing possa e debba cambiare le sorti di un centro commerciale. In un anno in salita come il 2010 i nostri centri hanno registrato 147,8 milioni di passaggi, 1,9% in più sull’anno precedente. E l’investimento è sempre rimasto in crescita, anche quando la congiuntura era sfavorevole. Il budget marketing dei centri gestiti da Cogest supera nel 2011 i 14 milioni di euro, ma oltre a questo pesano le energie e la creatività che riusciamo a mettere in campo. Abbiamo una squadra strutturatissima, in contatto quotidiano con tutti i centri commerciali gestiti. I “palinsesti” sono creati su misura per ogni singola struttura, anche in sintonia con le idee e le esigenze degli operatori delle gallerie. Per fare sì che le strategie siano condivise in maniera capillare, assicuriamo una formazione specifica anche ai futuri direttori che partecipano al Cogest Learning Center.

Continuare a sperimentare e innovare è un’inclinazione che le è connaturata, nonché un fattore competitivo strategico. Al riguardo, quali sono le attuali direttrici di marcia?
Per quanto riguarda la sperimentazione, ci piace l’idea di avere sempre una “think tank” al lavoro, il cui compito è esplorare nuove opportunità di crescita, diversificazione, miglioramento. È da questo laboratorio che sono nate alcune delle iniziative più brillanti. Abbiamo appena lanciato la seconda fase del Property on Line, un progetto assolutamente unico e innovativo. Anche la divisione Data Mining - da strumento di analisi “interno” - si è evoluta secondo una logica di servizio ai clienti e agli operatori. Sul fronte della commercializzazione, abbiamo recentemente inaugurato a Niguarda la prima Shopping Gallery di un ospedale italiano. Ha fatto notizia, con l’ampliamento de Il Globo, l’apertura di un supermercato bio da 2.000 mq, il più grande in Europa. L’approccio proattivo è un po’ diventato un nostro marchio di fabbrica; il mercato ce lo riconosce con il risultato che sono proprio gli operatori più innovativi a cercarci. Stiamo lavorando per sorprendervi con un nuovo format in una location poco convenzionale.

Una gestione proattiva è una leva competitiva imprescindibile. Nell’ambito degli shopping centre, si riscontra poi un maggior grado di difficoltà rispetto ad altre tipologie…
La complessità è data dalla moltiplicazione degli interlocutori, ognuno con esigenze e obiettivi specifici. Gestire un centro commerciale vuole dire mantenere salda la rotta sui target di fatturato ed efficienza, conciliando le aspettative degli stakeholder, dei clienti, dei tenant e della collettività… Per farlo ci siamo dati delle regole: coerenza, trasparenza, professionalità sono punti inalienabili del nostro modo di fare business, e la chiave che ci permettere di stabilire partnership durature ed equilibrate.

 

  Mall System: le aree di consulenza  
  • Indagini di pre-commercializzazione
• Definizione layout interno del centro commerciale, retail park o centro polivalente
• Redazione mix merceologico e budget di redditività
• Predisposizione della contrattualistica necessaria
• Realizzazione brochure presentazione
• Selezione, individuazione e verifica delle potenzialità degli operatori interessati
• Negoziazione trattative e assistenza in fase di stipula contrattuale

Fonte: www.mallsystem.it

 
     

 

Il Data mining aiuta a pianificare le attività e a prevenire i rischi
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Property on Line, piattaforma web esclusiva per gli investitori
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La formazione è fondamentale per qualificare servizio e strutture
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I progetti curati da Mall System
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Allegati

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