A Napoli gli interventi di trasformazione urbanistico-edilizi per il centro storico, zona orientale e zona nordoccidentale, andranno a interessare da oggi al 2050 una superficie territoriale di circa 3,5 milioni di mq (quasi il 3% del territorio comunale), confermando che la riqualificazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse è fattore trainante oggi e nei prossimi anni della rigenerazione urbana in Europa e in Italia. Lo abbiamo visto per Torino e Milano (dove però il processo dei 7 scali è ben lontano dalla piena implementazione). A Napoli questi interventi permetteranno di sviluppare una superficie potenziale lorda superiore ai 2,65 milioni di mq, tra settore residenziale (oltre 635.000 mq), terziario e attività di servizio alle persone e alle imprese e direzionale (rispettivamente circa 663.000 e 557.000 mq) e artigianale moderno (circa 715.000 mq).
Un'ampia trattazione di questi sviluppo è stata fornita nel convegno La Napoli che verrà organizzato nel capoluogo campano da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, nella cui cornice Scenari Immobiliari ha presentato il rapporto Napoli, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione.
“Nella città di Napoli gli ambiti di trasformazione, riqualificazione e valorizzazione che ricomprendono all’interno delle loro aree gli ex scali ferroviari ricoprono il duplice ruolo di infrastruttura portante e di acceleratore del più esteso processo di rigenerazione partenopeo –commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari–. Questi ambiti prioritari contengono aree di proprietà di FS Sistemi Urbani per una superficie territoriale di circa 45 ettari (quasi il 13% dei principali processi di rigenerazione e interventi di trasformazione), che offrono la possibilità di sviluppare poco più di 140.000 metri quadrati di superficie lorda (poco meno del 5,5% del totale). Il valore aggiunto potenzialmente generabile varia tra 650 milioni di euro e 775 milioni di euro in relazione al mix funzionale proposto dei possibili sviluppatori”.
Il mercato immobiliare nella città di Napoli è caratterizzato da carenza di immobili fenomeno accentuato dalla polarizzazione all’interno e a ridosso del centro urbano, al contrario di quanto si assiste in molte altre metropoli. Nel 2023 in città si sono registrate oltre 7.300 transazioni residenziali (+1,2% sul 2022), le previsioni sono di una continua crescita, con volumi scambiati a fine 2024 prossimi alle 7.400 case. I prezzi medi di vendita nel 2023 sono stati pari a 7.200 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 3.350 euro nel semicentro e 2.420 euro in periferia. Per la fine del 2024 le stime indicano un aumento delle quotazioni di oltre cinque punti percentuali nelle zone centrali e semicentrali, e di quattro punti nelle aree periferiche. Gli ex scali ferroviari possono dare risposte adeguate alla nuova domanda sociale ed economica, ridisegnando lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva.
“Nel breve periodo, da oggi al 2027 - aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari- i principali processi di rigenerazione e di trasformazione, con i loro 100.000 metri quadrati di superficie territoriale, permetteranno di sviluppare una superficie lorda complessiva di 76.000 metri quadrati e, conseguentemente, un valore aggiunto di circa 180 milioni di euro. Le nuove superfici si concentreranno prevalentemente sull’ampio mix funzionale afferente il comparto terziario. Le possibilità di sviluppo delineate dai nuovi scenari immobiliari della città di Napoli si concentrano per la maggior parte sulla realizzazione di nuove attività economiche e di servizio e strutture di vendita e artigianali-produttive-logistiche innovative ritenute in grado di influenzare positivamente il futuro andamento occupazionale e struttura economica napoletana. Le previsioni di incremento dei valori immobiliari derivanti da investimenti diretti, indiretti e indotti comporteranno, per le maggiori funzioni urbane della città di Napoli una crescita del valore immobiliare dagli odierni 175 miliardi di euro, circa, ai 250 miliardi di euro nel 2050 (+42% circa)”.
