I dati del primo semestre 2018 relativi agli investimenti immobiliari riflettono una tendenza molto diversa dal boom verificatosi del 2017: lo comunica Cushman & Wakefield, società leader mondiale nella consulenza e nei servizi per il real estate. Nei primi 6 mesi del 2018 il volume complessivo delle transazioni (circa 3,3 miliardi di euro) segna una flessione del 40% rispetto allo stesso periodo del 2017, quando si è registrato un ammontare degli investimenti doppio rispetto alla media dell'ultimo decennio. Ricordiamo che il volume degli investimenti nel settore immobiliare nel 2017 ha superato il record storico registrato nel 2007, con oltre 11,3 miliardi di euro considerando tutti i settori ad esclusione del residenziale.
Nei primi 6 mesi 2018 nuovi fattori di incertezza, legati anche alla situazione politica ed economica italiana, hanno contribuito, secondo Cushman & Wakefield, a rallentare la crescita sostenuta degli investimenti immobiliari, che proseguiva da ormai cinque anni. La domanda si conferma elevata, ma assai più cauta rispetto al passato.
"La prima metà del 2018 è stata comunque dinamica -commenta Joachim Sandberg, Head of Italy and Southern Europe Region di Cushman & Wakefield-. Sicuramente la situazione di stallo politico alla fine di maggio, seppur transitoria, ha rappresentato un ulteriore elemento d’incertezza in Italia che ha rallentato le attività d’investimento. L'interesse di alcuni investitori verso l'Italia si è raffreddato, aumentando la cautela nel valutare nuove opportunità con maggior cautela, ma l’interesse rimane forte, anche in un’ottica di diversificazione europea".
"Si possono evidenziare alcuni trend che hanno caratterizzato il primo semestre -aggiunge Sandberg-. I capitali internazionali continuano a rappresentare la componente principale degli investimenti (circa 65%), ma l’attività degli investitori domestici (35%) è in aumento rispetto al 2017; continua la compressione dei rendimenti prime, con transazioni nel settore uffici chiuse sotto il 3,5%, segnale di un mercato in salute nel quale l’interesse continua ad essere forte. Infine, abbiamo la conferma dell’attenzione verso lo sviluppo immobiliare, sia per grandi progetti di rigenerazione urbana, sia per singoli immobili da valorizzare".
Il direzionale è il settore più colpito dalla flessione
La diminuzione dei volumi si registra in particolare nel settore direzionale (-58%), decremento riconducibile a una combinazione di cause diverse, ma principalmente alla carenza di prodotti in linea con gli standard internazionali, risultato della limitata attività di sviluppo e riqualificazione negli ultimi anni. Uffici e retail si confermano i settori dominanti per volumi transati (35% ciascuno), seguiti da logistica (12%) e alberghiero (10%).
La limitata offerta di prodotto core nel direzionale ha generato un’elevata competizione e quindi una compressione dei rendimenti prime fino a raggiungere valori minimi storici, intorno al 3,50% netto per Milano e 4,00% netto per Roma.
Le risposte degli investitori
"In risposta a questo scenario - aggiunge Claudia Buccini, Head of Research di Cushman & Wakefield in Italia- gli investitori hanno iniziato ad ampliare e diversificare le loro strategie di investimento, valutando opportunità prime ma in posizioni secondarie dotate di solidi fondamentali immobiliari; oppure progetti di sviluppo o riqualificazione per creare nuovo prodotto di grado A, con la flessibilità e l’efficienza attualmente richieste dai conduttori. In altri casi ancora, gli investitori hanno spostato la loro attenzione su asset class alternative, come residenze universitarie, per anziani o strutture sanitarie assistenziali, che tuttavia rappresentano settori ancora poco maturi nel mercato italiano e possono richiedere una più lunga fase di analisi e valutazione dell’investimento".
Retail, obiettivo di riferimento per gli investimenti
Il Retail continua ad essere un obiettivo in maiuscolo per gli investitori, con particolare riferimento a centri commerciali (55% del volume retail) e high street (30%); circa il 60% delle transazioni registrate nel primo semestre è rappresentato da portafogli.
Per quanto riguarda l'ambito high street, le città principali si confermano Milano, Roma, Venezia, Firenze e in minor misura anche Torino, dove l’interesse degli investitori è alimentato dalla dinamicità del mercato delle locazioni e dal positivo andamento dei canoni, sostenuti dai flussi turistici che caratterizzano queste città.
In linea generale, Milano rimane più resiliente rispetto ad altri mercati italiani, confermandosi come "gateway city" in Europa, in grado di competere con le altre piazze europee e di attrarre un numero crescente di aziende e investitori.
Per quanto riguarda il segmento extra-urbano (out of town), il mercato è sempre più polarizzato, con domanda crescente e pressione sui rendimenti per i centri riconosciuti come "retail destination"; soffrono i prodotti secondari non supportati da solidi bacini d'utenza.
Logistica in crescita sull'onda dell'eCommerce
La logistica rappresenta il 12% sul totale degli investimenti, ed è l’unico settore che viaggia su un andamento in crescita rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (+25% ma partendo da una base limitata), a conferma del forte interesse generato dalla continua evoluzione dell’eCommerce e dall’espansione della grande distribuzione. Gli investitori sono focalizzati su opportunità immobiliari con contratti di locazione di lunga durata e conduttori affidabili, ma valutano anche occasioni di sviluppo per creare nuovo prodotto in linea con le richieste sempre più sofisticate degli operatori.
L'alberghiero offre opportunità e ampi margini di crescita, non solo nelle principali realtà metropolitane come Milano, Roma, Venezia e Firenze, dove l’attenzione degli investitori è sempre elevata, ma anche in centri secondari che offrono rendimenti appetibili, oppure considerando asset class alternative come residenze per studenti e ostelli, settori attualmente in evoluzione.
