Il quarto convegno promosso da Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali) dedicato agli aspetti legali (e fiscali) che interessano il mondo del retail real estate, ha trovato la sua acme alla fine con l'intervento di Francesco Pugliese, amministratore delegato di Conad, che per la prima volta parla a un convegno del Cncc (certamente è il suo debutto nel format Legal Forum). Il tema del suo intervento non verteva sul real estate in senso stretto, bensì sull'argomento del giorno, le chiusure (o aperture) domenicali. Un tema caldo, fortemente sentito dalla gdo e dal retail in generale, compresi i centri commerciali e i factory outlet centre che vivono molto (i secondi più dei primi) sull'attrazione generata dai fine settimana, domeniche in primis.
- Chiusure domenicali, il nuovo pomo della Discordia
Ancd-Conad è una delle organizzazioni del commercio moderno di prossimità più impegnate sul fronte del no alle chiusure domenicali. E che sia una questione di principio, più che di mero fatturato, sembrerebbe indicarlo il fatto che meno del 50% degli oltre 3.000 punti di vendita del mondo Conad osservano l'apertura domenicale. "Circa il 17% dei punti vendita Conad, uno ogni sei, si trova in un comune sotto i 5.000 abitanti -aggiunge Pugliese-. Di questi, 165 sono nell'area prealpina, in comuni lontani e isolati dagli altri centri. Sono luoghi dove il negozio fornisce un servizio indispensabile e difficilmente sostituibile. Se il disegno di legge sulle chiusure domenicali sarà approvato senza modifiche anche questi esercizi saranno obbligati a restare chiusi per la maggior parte dei giorni festivi, obbligando i residenti, quando possibile, a spostarsi nei comuni turistici per fare la spesa. Mi chiedo se i relatori del ddl abbiano valutato l’impatto in termini economici, sociali e ambientali del provvedimento tenendo conto di aspetti come questo. Un provvedimento che penalizza il commercio fisico, dimenticando che, soprattutto nei piccoli centri, i negozi sono luoghi di relazione che nessuna forma di shopping virtuale potrà mai sostituire".
Il paradosso di alcuni comuni turistici. L'eCommerce, ha aggiunto Pugliese, non va demonizzato in quanto canale (anche perché l'eCommerce è diventato un canale indispensabile per la stragrande maggioranza dei retailer tradizionali, fisici o nati storicamente offline), anzi bisogna riconoscerne i pregi: "Penso ai libri: ma chi oggi potrebbe permettersi di tenere fisicamente un assortimento di 250.000 titoli? Amazon e tutti gli altri siti più specializzati completano l'offerta, colmando i buchi e le carenze del fisico. E poi ci sono prodotti che si venderanno solo online". "Il problema -continua Pugliese- è comprendere che senso abbia impedire l'apertura domenicale a un negozio di superficie superiore a 150 mq o a un centro commerciale, ma consentirla a un punto di vendita nel centro storico o in un comune turistico, quando sappiamo che in Italia ci sono quasi più comuni turistici che comuni normali". Il paradosso sarà che il centro commerciale di Assago, alle porte di Milano (uscita Mi-Genova) potrà tenere aperto perché in un comune turistico, mentre il quasi confinante Fiordaliso dovrà tenere chiuso perché Rozzano non è comune turistico.
Reazioni: prevarrà il modello Antigone o quello Socrate? Ma se la proposta di legge dovesse passare così come è attualmente impostata? Francesco Ruffino (Studio Legale Frau Ruffino Verna) coordinatore della Commissione Consultiva Legale Cncc, che ha moderato tutto il convegno, si è concesso una colta e bella citazione, ricordando l'Antigone di Sofocle: un'elegante allusione ad una eventuale disobbedienza civile? Nella tragedia sofoclea, la disubbidienza di Antigone che, pur di seppellire il cadavere del fratello Polinice, disattende l'ordine del re Creonte, è un'emblematica rappresentazione del contrasto tra legge divina (le cosiddette agrapta nomima che Antigone reclama e sostiene) e il nomos, la legge terrena/diritto positivo che spesso si incarna nel nomos despotou, cioè il diritto del tiranno e/o dello Stato. D'altra parte, Ruffino ha anche ricordato come esempio opposto a quello di Antigone, la morte di Socrate, che, pur condannato ingiustamente e guarda caso da una democrazia (quella di Atene), sebbene possa fuggire con l'aiuto di amici, si rifiuta di sottrarsi alla morte, perché questo rifiuto lo porterebbe a "disubbidire" alle Leggi che nel Critone di Platone addirittura parlano (personificazione) a Socrate in un famoso discorso basato su una ferrea logica, che però non convince tutti (la logica non è la dea Peithò...).
"Abbiamo dibattuto anche sui profili legali del nuovo disegno di legge sulle chiusure domenicali che ha molti lati di debolezza –ha aggiunto Massimo Moretti, presidente di Cncc-. Dal punto di vista della concorrenza e della costituzionalità invitiamo la Commissione (Attività produttive della Camera, ndr) a riflettere e a sviluppare questo importante tema. Noi, come Cncc, siamo ovviamente disponibili ad organizzare un incontro ed avere un confronto".
2. Centri commerciali e catasto: l'insostenibile ondivaghezza del riclassamento
Abbiamo aperto il resoconto riportando spunti salienti dalla parte finale del convegno, quella (ri)animata da Francesco Pugliese e Francesco Ruffino. La prima tavola rotonda (Azienda e Fisco: tra attualità e futuro), moderata da Luca Lucaroni, direttore finanziario di Eurocommercial Properties Italia, i relatori hanno parlato di temi tutti importanti, alcuni dei quali, però, francamente molto tecnici: le novità in materia fiscale consistenti nella conferma del regime transitorio in vigore dal 2007 su interessi passivi deducibili nei mutui fondiari interessa molto le società immobiliari (Sgr, fondi, ecc.), un po' meno -ma è una mia modestissima opinione- chi lavora sul front end dei centri commerciali e strutture affini. Ben più coinvolgenti, a livello di pubblico non addentro le technicalities fiscali- sono invece i temi del riclassamento degli spazi comuni all’interno del centro commerciale, e -leit motiv della seconda tavola rotonda: Affitti e Locazioni: disciplina e orientamenti giurisprudenziali, moderata da Claudio Cocuzza dello Studio Legale Cocuzza & Associati- la nozione di azienda nella qualificazione del rapporto affitto di ramo d’azienda versus locazione. Il fatto che nei centri commerciali -che sono nella definizione più semplice ed elementare un aggregato concettualmente integrato di negozi indipendenti- prevalga al 90% il modello dell'affitto ramo d'azienda quando i negozi e le attività su strada da sempre seguono la legge sulle locazioni commerciali, è qualcosa di stupefacente se non si sapesse che a) nell'affitto ramo azienda difficilmente vengono riconosciuti avviamenti o buonuscite, e b) la durata del contratto non è fissa (quella classica è 6+6). Per quanto concerne i riclassamenti, il problema si potrebbe riassumere nella domanda: come vengono accatastati i centri commerciali? Non esiste un modo univoco; o meglio, ci sono diverse opzioni, a seconda della tipologia di immobile: C/1 per i negozi, D/8 per magazzini e parti riserva; poi "bene comune non censibile" per il mall e i parcheggi; anche il centro commerciale nella sua interezza può essere un D/8. Ma il problema maggiore oggi sembra la definizione e la classificazione dei parcheggi, una superficie che nei centri commerciali è molto ampia (i parcheggi ospitano mediamente da 2.000 a 6.000 posti), almeno il doppio se non il triplo della Gla coperta di un centro, e che alcuni recenti orientamenti fiscali tendono a considerare non più come "bene comune non censibile" ma come immobile accatastato D8. Il problema sembra una questione da geometri, ma pensate agli impatti fiscali legati a un aumento monstre della rendita catastale, sulla cui base si calcolano l'Imu e tutte le principali imposte immobiliari.
