Per l'immobiliare commerciale italiano il primo trimestre 2024 si chiude con un volume d’investimento ancora contenuto, pari a 1,35 miliardi di euro, ma in netto recupero rispetto allo stesso periodo 2023 (+27%). Per Cbre, si consolidano i segnali di miglioramento osservati negli ultimi mesi, nonostante la carenza di nuove operazioni a partire dai primi rialzi dei tassi d’interesse nella seconda metà del 2022. (Nota metodologica: tra i volumi di investimento indicati da Cbre non sono incluse le operazioni di acquisto di terreni come gli scali ferroviari dismessi di Milano Farini e San Cristoforo per 489,5 milioni di euro da parte di Unicredit).
Quindi l'intero volume di investimenti stimati da Cbre per il 1° trimestre 2024 corrisponde a quanto Kering, il polo del lusso mondiale concorrente di Lvmh, ha investito per acquisire (1,3 miliardi euro) il palazzo di via Monte Napoleone 8 (dove c'è Cova, che è di Lvmh) da Blackstone, il fondo immobiliare più ricco del mondo, con un portafoglio Aum del valore di 1 trilione di dollari, e 12.500 beni immobiliari, 230 società. Situato in uno degli incroci più importanti del Quadrilatero della Moda, il palazzo settecentesco si sviluppa su cinque piani, per un totale di 11.800 mq di superficie lorda.
Ma torniamo agli investimenti. Il progressivo rientro dell’inflazione dell’eurozona verso i livelli target, alimenta la fiducia nei confronti di politiche monetarie future più accomodanti, contribuendo a ridurre il gap tra il mercato e le aspettative di prezzo degli investitori. Nonostante il mercato abbia continuato ad assistere a nuovi assestamenti al ribasso dei prezzi degli immobili, l’outlook sui rendimenti immobiliari alla fine del primo trimestre è prevalentemente stabile, ad eccezione dei mercati caratterizzati da prospettive di un più marcato rallentamento della domanda.
“Il primo trimestre del 2024 ha visto la conferma dell’interesse degli investitori verso opportunità d’investimento di grande valore strategico con prospettive a lungo termine –commenta Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy-. Emergono concreti segnali di ripresa, grazie a preliminari d’acquisto firmati nel primo trimestre, che dimostrano vivacità nell’attività d’investimento per i prossimi mesi e in attesa di segnali incoraggianti da condizioni di accesso al credito più favorevoli. Questa ripresa sarà sostenuta anche dalle buone performance dei mercati occupier in tutti i settori di uffici, logistica, residenziale, hotel e retail”.
Uffici al primo posto
Nel primo trimestre 2024 l’asset class Uffici è la prima per volume d’investimento, con 480 milioni di euro, segnando un forte recupero rispetto ai risultati dello stesso periodo dell’anno precedente. Questo grazie a operazioni collocate quasi esclusivamente nei distretti direzionali di Roma e Milano, confermando così un atteggiamento selettivo degli investitori in materia di location. Anche il mercato occupier uffici continua a registrare buoni risultati (91.500 mq di take-up a Milano, 36.500 mq di take-up a Roma), seppure in rallentamento rispetto allo scorso anno. Le aspettative di prezzo degli investitori tengono nei mercati centrali delle città, mentre nelle location più periferiche sono attesi nuovi repricing, in particolare per operazioni value-add.
Seconda destinazione principale degli investimenti nel primo trimestre del 2024, gli Hotels hanno assorbito un totale di 330 milioni di euro, grazie a operazioni in luoghi di villeggiatura e città d’arte. La fiducia di investitori e operatori nel settore rimane molto alta e si prevede una progressiva normalizzazione delle performance dell’industria alberghiera nei prossimi mesi rispetto alle crescite straordinarie dei prezzi per camera osservati negli ultimi anni. Il mercato degli investimenti continuare a registrare un’attività d’investimento vivace che fa prevedere ottimi risultati nella seconda metà dell’anno, con possibili segnali di compressione dei rendimenti per nuove operazioni su trophy asset.
Segue al terzo posto la categoria Industrial & Logistics con 290 milioni di euro, grazie a operazioni portate avanti da net-lease buyer alla ricerca di portafogli in sale & lease-back e investitori value-add in cerca di opportunità d’investimento di dimensioni contenute in grado di offrire elevati ritorni. Il mercato occupier continua a registrare buoni risultati in termini di assorbimento di nuovi spazi (605.000 mq di take-up), mentre si prevede un leggero rallentamento nella crescita dei canoni di locazione, ma in linea con la media storica, dopo due anni eccezionalmente dinamici. Il rallentamento dello sviluppo immobiliare dei mesi passati e la saturazione dei mercati primari, hanno portato a una riduzione della disponibilità di spazi per la logistica di grado A facendo sì che alcuni occupier intraprendessero direttamente un’attività di sviluppo nei mercati ancora poco esplorati dagli investitori.
Living & Alternatives
La mancanza di prodotto stabilizzato continua a frenare i volumi d’investimento nel mercato Living. In questo momento Cbre osserva soprattutto acquisizioni di complessi di uffici da convertire in residenziale e accordi per vendita di cosa futura di studentati situati nelle principali città universitarie italiane. Nonostante il persistere di condizioni di accesso ai mutui più restrittive continuino a incidere negativamente sui volumi di compravendita delle abitazioni, i prezzi di vendita per il prodotto nuovo continuano a crescere, anche se con incrementi progressivamente più contenuti. L’attività di sviluppo guida gli investitori a lungo termine a competere per l’acquisto di terreni per progetti mixed use di rigenerazione urbana, come l’aggiudicazione recente dell’area Scalo Farini per oltre 489,5 milioni di euro.
Nel primo trimestre 2024 i volumi d’investimento del segmento Alternative sono rimasti contenuti, complice una fase di assestamento nel settore delle residenze socio-assistenziali (RSA), la componente tradizionalmente più significativa degli investimenti healthcare. L’interesse degli investitori rimane alto grazie ai fondamentali del settore, ma l’aumento dei costi operativi delle strutture sanitarie e un recupero dei tassi di occupancy ancora parziale rispetto ai risultati pre-covid hanno richiesto, spesso, rinegoziazioni dei canoni di locazione, provocando un posticipo dell’immissione di nuovo prodotto sul mercato. Si registrano volumi d’investimento contenuti anche per infrastrutture e data center. Per le prime, nel corso dell’anno, sono previste nuove operazioni di piattaforma di grande dimensione, mentre il mercato dei data center continua a caratterizzarsi per operazioni di acquisizione di terreni da parte di operatori, da destinare allo sviluppo dei propri centri.
Retail
Il mercato Retail come potete vedere dall'immagine spicca per investimenti molto limitati: prevalgono operazioni value-add/opportunistiche di piccole dimensioni. Il prodotto out-of-town comincia a interessare, soprattutto legato ad operazioni con strutture di preferred equity o operazioni di sale & lease-back. Cbre prevede nei prossimi mesi d’investimenti in aumento nel corso del secondo semestre grazie al capitale opportunistico.
Rimane contenuto il dinamismo high street causa mancato incontro tra domanda e offerta. Tuttavia, nei prossimi mesi si perfezionerà l’operazione di via Monte Napoleone 8 a Milano, che ha suscitato grandissimo interesse tra gli investitori sia per la dimensione dell’investimento (1,3 miliardi di euro) sia per il prezzo in termini di capital value.
Nei mercati regionali i volumi d’investimento continuano a essere guidati dai fondamentali dalle specifiche vocazioni dei territori: è il caso del settore alberghiero a Firenze, della logistica in Veneto o delle residenze per studenti a Bologna, anche se si osserva un crescente interesse verso gli immobili ad uso ufficio dei principali capoluoghi, dove un’offerta limitata di prodotto di qualità intensifica la pressione della domanda di spazi da parte degli occupier.
