Il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari (quotati, non quotati) e i Reits continua a crescere nel mondo: la pandemia da Covid-19 ha solo rallentato questa tendenza. A fine 2019 il patrimonio immobiliare di fondi e Reits ha raggiunto su scala mondiale un valore complessivo di 3.180 miliardi di euro, +8,5% rispetto all’anno precedente. Nei primi mesi 2020 l’industria dei patrimoni immobiliari gestiti, pur registrando cali nei ricavi da locazione, ha mostrato una forte resilienza, soprattutto nella conservazione del valore del sottostante. A livello globale sono aumentati gli investimenti soprattutto nei settori più innovativi: logistica e residenziale.
Questi alcuni dei dati più salienti illustrati oggi da Scenari Immobiliari in occasione della web conference di presentazione del 36° Rapporto 2020 I Fondi immobiliari in Italia e all’estero, realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.
"In vent’anni il comparto del risparmio gestito in immobili, a livello globale, è cresciuto più di tutto il secolo scorso -ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari–. Dal 2000 al 2019 il patrimonio di fondi e Reits è più che raddoppiato. In questo modo famiglie e investitori hanno saputo reggere alla crisi del 2008 e oggi stanno affrontando con relativa tranquillità il post pandemia. Questi portafogli hanno le caratteristiche per far fronte all’emergenza sanitaria globale degli ultimi mesi, anche perché la contrazione degli indicatori è dipesa quasi esclusivamente da impossibilità di utilizzo delle superfici. La maggior parte dei contratti è a lungo termine con inquilini di alta qualità, così gli impatti si riducono fino ad annullarsi nel tempo. Quindi, allo stato attuale della crisi, non si pensa di attivare procedure straordinarie. Anzi, in molti casi i gestori stanno acquistando, puntando su un aumento dell’offerta".
Un patrimonio italiani di quasi 92 miliardi
Il mercato dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto e nel 2019 ha raggiunto un'incidenza dell’11% in Europa. A fine 2019 il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 505 fondi attivi in Italia ammonta a 91,5 miliardi di euro, +10,9% sul 2018. Il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,8 miliardi di euro, ma se si considerano le prime 25 Sgr che detengono la quasi totalità dei fondi, questo dato vale oltre il doppio, cioè 3,7 miliardi di euro. Il fatturato complessivo delle Sgr è stato di circa 420 milioni di euro nel 2019, con circa 1.500 addetti. Le previsioni indicano per il 2020 un incremento di Nav e patrimonio di circa il 4%.
"Tra 2020 e 2021 il settore riceverà ulteriore impulso sia dai fondi pubblici sia dai tanti investitori esteri attivi attraverso questo strumento -aggiunge Mario Breglia -. È realistica una previsione di patrimonio a cento miliardi di euro a fine 2021".
In Europa sono operativi oltre 2.100 tra fondi e Reits, con un patrimonio complessivo pari a circa 1.270 miliardi di euro: un aumento che supera il 15% rispetto all’anno scorso. Nel 2019 il peso dell’Europa sul patrimonio totale nel mondo ha subìto variazioni importanti rispetto all’anno precedente, due punti percentuali di aumento, con circa il quaranta per cento. I Reits europei rappresentano il 38% del patrimonio totale gestito nel continente, mentre il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati che pesano per il 59%. Lo scorso anno si è chiuso con un patrimonio totale di oltre 745 miliardi di euro.
"Gli acquisti effettuati dai fondi immobiliari italiani nel 2019 –ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari– sono stati pari a 7,2 miliardi di euro, in crescita del 18% rispetto all’anno precedente, a fronte di 2,8 miliardi di dismissioni, in contrazione del 20% rispetto al 2018. Nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il settore ricettivo, il residenziale, la logistica e gli sviluppi mentre le dismissioni hanno riguardato soprattutto il comparto degli uffici, ma con meno incidenza rispetto all’anno precedente, gli immobili residenziali ceduti risultano il triplo rispetto al 2018. In previsione il patrimonio dei fondi potrebbe arrivare a 95 miliardi di euro detenuti da circa 520 fondi immobiliari nel 2020. Le prospettive per quest’anno, infatti, nonostante le difficoltà del periodo, sono positive e dipendono in discreta parte da operazioni già avviate nel 2019. Saranno certamente da verificare nei prossimi mesi i possibili cali di ricavi da locazione, per il momento contenuti".
Il futuro del mercato immobiliare visto dalle Sgr
Per quanto riguarda il 2020, l’opinione delle Sgr è mutata rispetto a quanto espresso per lo scorso anno, soprattutto a causa della crisi sanitaria. Le aspettative di un peggioramento della situazione economica sono pari al 40%, mentre un 30% si aspetta una stabilità rispetto alla situazione attuale; solo il 20% delle società si aspetta un lieve miglioramento dell’andamento dell’economia nazionale.
Le previsioni rimangono caute anche per il medio periodo: ben oltre la metà delle Sgr si aspetta che la performance del sistema economico rimanga stabile (56%), il 33% esprime un’aspettativa di peggioramento dell’economia mentre marginale è la percentuale di chi prevede un miglioramento (11%).
Le previsioni circa l’andamento del mercato immobiliare per il prossimo anno dicono che gli scambi attesi sono in forte calo soprattutto per negozi, alberghi e capannoni. In diminuzione moderata, o comunque più stabili, gli scambi di beni a destinazione residenziale e terziaria. Aspettative di maggiore movimentazione si hanno per le asset class emergenti quali data center, studi clinici e spazi di coworking.
Le società concordano rispetto all’attesa di stabilità o moderata contrazione dei prezzi di quasi tutti i comparti, ad eccezione delle asset class emergenti.
Rispetto alla richiesta di individuazione delle aree a livello nazionale che saranno maggiormente capaci di attrarre investimenti nel prossimo triennio, il sud e le isole emergono come i territori ai quali prestare particolare attenzione per investimenti nei comparti alberghiero, senior housing, rsa e superfici commerciali per la grande distribuzione. Nel nord ovest risulta altamente interessante il settore uffici e nel nord est i capannoni logistici. Negozi e spazi per lavori condivisi invece le opportunità rilevanti per il centro.
Milano e Roma
Per quanto riguarda l’analisi mirata ai due maggiori centri di investimento sul territorio nazionale, Milano e Roma, le Sgr individuano il centro della capitale come maggiormente interessante per lo sviluppo del comparto residenziale in vendita e alberghiero, mentre il centro di Milano come maggiormente capace di intercettare investimenti in uffici e residenziale in affitto.
Entrambe le aree semicentrali delle due città risultano estremamente attrattive per gli investimenti nel residenziale, sia vendita che affitto, e per lo student housing. Di maggiore attrattività per gli uffici e i capannoni industriali risulta il semicentro della città meneghina. Le aree semicentrali di Roma sono ritenute un territorio di investimento privilegiato.
Per quanto riguarda le restanti zone di Milano e Roma e le altre città italiane, le società di gestione ritengono che questi ambiti siano i più idonei a ospitare investimenti in capannoni industriali e di logistica, principalmente il nord-est e le periferie di Roma e Milano, rsa e senior housing e social housing.
