Investimenti immobiliari in Italia, il punto dei primi 9 mesi 2020

Nei primi nove mesi 2020 il mercato degli investimenti in immobili commerciali in Italia registra un calo del 20% rispetto allo stesso periodo del 2019: circa 5,8 miliardi di euro rispetto ai 7,2 miliardi del 2019. A ridurre il gap registrato nei primi sei mesi 2020 (rispetto al 2019 quando si era a -25%) è il risultato del terzo trimestre 2020 (luglio-agosto-settembre), il secondo miglior Q3 degli ultimi 10 anni.

Il dato dei primi nove mesi 2020 è superiore ai rispettivi dati di tutti gli anni precedenti con l’unica eccezione del 2017 e del 2019, anno record.

Il Q3 2020 (quasi allineato al valore del Q2 2020 ma inferiore del 7% circa rispetto al Q3 2019) ha registrato investimenti di poco superiori a 2 miliardi di euro, +5% rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni e +40% rispetto alla media degli ultimi 10 anni.

Rispetto al Q3 2019, il terzo trimestre 2020 segna un calo nel numero di transazioni chiuse: 42 rispetto a 50.

“In Italia il mercato degli investimenti immobiliari commerciali nel 2020 sta mostrando una buona tenuta strutturale come dimostrano i dati dei primi nove mesi che, se da un lato evidenziano un leggero declino (-4%) rispetto alla media di riferimento degli ultimi 5 anni, dall’altro, segnalano una crescita del 25% circa rispetto alla relativa media degli ultimi 10 anni -commenta Cristiana Zanzottera, responsabile Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italy-. Si tratta innegabilmente di un mercato maturo che anche in un contesto particolarmente sfidante come quello attuale, impattato dalla pandemia, è in grado nel complesso di esprimere valore e creare il giusto match fra domanda e offerta. Certamente la presenza di una liquidità senza precedenti e i bassi tassi di interesse favoriscono l’investimento in real estate (anche quale bene difensivo) rispetto ad altre asset class. Tuttavia, è da sottolineare che solo i mercati più trasparenti e con una buona quota di capitali domestici sono stati in grado di assorbire meglio lo shock pandemico e si può affermare che il real estate italiano, alla luce dei dati analizzati, sia da includersi fra questi mercati. All’interno di questo contesto bisogna riconoscere che alcune asset class immobiliari sono state più penalizzate di altre poiché hanno subito immediatamente gli effetti diretti della pandemia (Retail e Alberghiero). Tuttavia, è difficile dire oggi se si tratti di effetti permanenti di shock temporanei visto che nel complesso i fondamentali sembrano ancora buoni (soprattutto per l’Alberghiero) e alcune necessarie trasformazioni (positive) erano già in corso da alcuni anni (soprattutto per il Retail). Comunque sia, la pandemia ha lanciato una sfida anche al real estate e ha cambiato il modo di accedere al mercato da parte degli investitori che oggi si mostrano più che mai attenti alla diversificazione del rischio anche nel lungo termine".

Ritornando ai risultati dei primi 9 mesi 2020 (-20% in generale), il decremento più pesante è nei settori alberghiero (-70% circa) e retail (-45% circa). Performance brillanti, invece, per Uffici (+13% rispetto ai primi nove mesi 2019), e logistica (+55% circa).

Q3 2020 il migliore in assoluto per il prodotto Uffici

L’asset class Uffici ha trainato il risultato dei primi nove mesi 2020 con circa 2,6 miliardi di euro investiti (di cui 2,1 miliardi concentrati a Milano) che rappresentano il 45% circa del totale e il secondo miglior risultato in assoluto per gli Uffici nel periodo di riferimento dopo quello del 2017 (2,7 miliardi di euro).

Nel terzo trimestre (Q3) 2020 sono stati investiti nel prodotto Uffici circa 870 milioni di euro (75% del totale concentrato a Milano) relativi alla chiusura di poco più di 15 operazioni. Si tratta del miglior Q3 di sempre per il prodotto Uffici in Italia.

Più nel dettaglio, il dato supera del 30% circa quello del Q3 2019, del 25% la media dei Q3 degli ultimi 5 anni e del 65% la media dei Q3 degli ultimi 10 anni.

Gli investimenti in Logistica, cresciuti del 55% circa rispetto ai primi nove mesi 2019, hanno rappresentato il 13% del totale del periodo. Nella Logistica sono stati investiti finora nel 2020 poco meno di 800 milioni di euro: il secondo miglior risultato di sempre nel periodo di riferimento dopo quello del 2017 (900 milioni di euro). Nel solo Q3 2020 il prodotto logistico ha calamitato meno di 500 milioni di euro, il secondo miglior Q3 di sempre per il settore dopo quello del 2017: un risultato superiore del 70% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni e del 200% circa rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni. Le operazioni chiuse nel trimestre sono state una decina (incluse due relative a portafogli) quasi completamente concentrate nel Nord Italia.

I settori in decrescita

Tornando invece alle asset class in calo nei primi nove mesi del 2020 rispetto al 2019, il settore Alberghiero (-70%) segnala finora nel 2020 investimenti pari a circa 670 milioni di euro (il 12% circa del totale) dato allineato a quello del 2018 e alla relativa media degli ultimi 10 anni, ma inferiore del 30% alla relativa media degli ultimi 5 anni. Nel Q3 2020 in questo settore è stata chiusa un’unica operazione di portafoglio, che ha coinvolto varie location, del valore totale di poco più di 250 milioni di euro.

L’altro settore in decrescita rispetto al 2019 è quello del Retail che finora nel 2020 ha registrato circa 950 milioni di euro di investimenti (inclusi 435 milioni di euro relativi al deal Unicredit/Esselunga) contro i circa 1,7 miliardi di euro dello stesso periodo del 2019. Il risultato è inferiore anche alle relative medie degli ultimi 10 e 5 anni (rispettivamente -25% e -35% circa). Il Q3 2020 è, per investimenti nel Retail (150 milioni di euro), il peggiore 3° trimestre degli ultimi 5 anni: il dato del Q3 2020 è inferiore del 70% rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 10 anni.

Alternativi in ascesa

Il settore degli investimenti Alternativi conferma la performance positiva già registrata nel primo semestre 2020. Nei primi nove mesi del 2020 gli investimenti ammontano a poco meno di 600 milioni di euro rispetto ai 145 milioni dello stesso periodo del 2019. Una parte rilevante di questi volumi 2020 è attribuibile alla finalizzazione di operazioni di sviluppo residenziale. Nel dettaglio, il Q3 2020 ha visto la chiusura di una decina di operazioni relative ai prodotti alternativi per un totale di circa 140 milioni di euro (crescita a tre cifre rispetto al 2019) allocati prevalentemente nel Nord Italia.

Capitali esteri, europei e statunitensi

Per quanto riguarda la provenienza dei capitali investiti finora nel 2020, il 60% circa del totale è attribuibile a investitori internazionali e, in particolare, a investitori europei (per circa 2,4 miliardi di euro investiti in totale) e statunitensi (per circa 600 milioni di euro). I capitali domestici ammontano a circa 2,4 miliardi di euro, il secondo valore più alto registrato per il periodo di riferimento negli ultimi 10 anni (dopo quello del 2011).

Milano

La città di Milano ha migliorato il risultato 2020 in termini di volumi investiti: se i primi sei mesi dell’anno sono allineati al 2019 con circa 1,8 miliardi di euro, il dato YTD 2020 è in crescita del 35% rispetto ai primi nove mesi 2019 con investimenti pari a circa 3,1 miliardi contro i circa 2,3 miliardi del 2019.

I 3,1 miliardi di euro investiti a Milano nei primi nove mesi del 2020 rappresentano il miglior risultato in assoluto per il mercato immobiliare commerciale di Milano nel periodo di riferimento: supera l’intero dato annuale per il periodo dal 2011 al 2014 ed è in linea con il dato degli interi anni 2016 e 2018. Il Q3 è stato determinante nel raggiungimento di questa performance: con circa 1,3 miliardi di euro investiti, il trimestre appena chiuso è infatti il miglior Q3 di sempre a Milano sia nel complesso che per le asset class specifiche inclusi gli Uffici (con circa 650 milioni di euro investiti) e la Logistica (con circa 420 milioni di euro). Si aggiunga che a Milano il terzo trimestre del 2020 ha mostrato una crescita dei volumi a tre cifre rispetto al Q3 2019.

Analizzando le diverse asset class d’investimento in città, nel 2020 si conferma una netta prevalenza dell’interesse per il prodotto Uffici che, con circa 2,1 miliardi di euro nei primi nove mesi, segnala una crescita dei volumi del 33% circa rispetto al 2019 e il miglior dato di sempre per questo settore nel periodo considerato. In particolare si segnala l’elevata dinamicità del mercato Uffici in città nel Q3 2020 testimoniata anche dal numero di operazioni chiuse che è raddoppiato rispetto al Q3 2019 (12 rispetto a 6).

Roma 

A Roma si conferma il sottodimensionamento generale rispetto allo stesso periodo del 2019. Il dato del Q3 2020, circa 220 milioni di euro, quasi interamente allocati al settore Uffici, non è riuscito a colmare il gap con il 2019: -60% i volumi YTD 2020 rispetto allo scorso anno. Da segnalare che il declino degli investimenti in città emerge anche nel confronto con le relative medie degli ultimi 5 e 10 anni (rispettivamente -50% e -35%). Sul risultato del 2020 ha pesato, in particolare, il sottodimensionamento dell’allocazione nel settore Alberghiero che, al contrario, negli ultimi due anni era stata rilevante per il mercato romano. Il dato per gli Uffici nei primi nove mesi (pari a circa 370 milioni di euro) è in diminuzione sia rispetto al 2019 (-40% circa) che rispetto alle relative medie degli ultimi 5 e 10 anni (-30% e -10% circa).

Rendimenti

L’analisi dei rendimenti netti prime al Q3 2020 rispetto al Q2 2020 evidenzia:

• Stabilità per gli uffici: Milano 3,30%, Roma 4%.

• Decompressione per il Retail: centri commerciali 6% dal 5,75%; high street Milano 3,40% dal 3,25% e high street Roma 3,70% dal 3,50%.
• Compressione di 25 bp per la logistica sia a Milano che a Roma dopo oltre un anno di stabilità: Milano 5% e Roma 5,25%.