Lombardia, motore nazionale per la rigenerazione edilizia urbana

Il territorio della Lombardia rappresenta un asset importante per il Paese e per la qualità della vita. Il consumo di territorio verde per costruire si riduce sempre di più, mentre il cuore della trasformazione sta nella rigenerazione del costruito. Nel 2022 la superficie del territorio della Lombardia interessata da ambiti di riqualificazione urbanistico-territoriale è pari a poco più di 310 Kmq, in calo del 44% rispetto ai 557 kmq del 2014, e corrisponde a poco meno dell’11% dell’intero suolo antropizzato lombardo. Di questa superficie, il 30% circa è coperto da ambiti di trasformazione territoriale (90,5 Kmq) e il restante 70%  da ambiti di rigenerazione urbana (221 kmq). Questa riduzione di tale superficie a cui si è assistito negli ultimi otto anni è in parte dovuta alla loro attuazione (135 kmq e 55% del totale) e in parte al loro stralcio dalle previsioni urbanistiche degli strumenti di governo del territorio dei singoli comuni (110 kmq e 45% del totale). Le province di Bergamo e Pavia vedono incrementato il livello di concentrazione della superficie di trasformazione, oggi giunta a quota 35%, mentre la Città metropolitana di Milano mantiene il primato degli ambiti di rigenerazione con il 32 % delle superfici, in calo del 4% rispetto al 2014. Sono questi alcuni dei dati del Rapporto sulle nuove periferie lombarde realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban U-Gruppo Unipol, presentato a Milano durante il convegno Future Cities.

“In un arco temporale di lungo periodo come quello tra 2023 e 2035 – le principali trasformazioni di natura edilizia e urbana potrebbero avere un impatto sul mercato immobiliare lombardo fino a  224 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per quasi il 50% nel comparto residenziale -aggiunge Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari-. Stiamo parlando di un mercato, quello immobiliare lombardo, il cui peso sul mercato nazionale è in costante crescita e il cui comparto residenziale forma il 22% di quello italiano, quello direzionale concentrato nel suo capoluogo, quello logistico che realizza nei capannoni localizzati lungo le principali arterie di collegamento i canoni più elevati, le cui superfici per il commercio tengono le posizioni, e con un settore alberghiero che ha ripreso la corsa interrotta nel 2020 e guarda da un lato all’attività ordinaria e dall’altro al 2026”.

Superficie ambiti di riqualificazione urbanistico-territoriale (2022)

“Poco meno del 50% degli investimenti immobiliari nazionali negli ultimi dieci anni -aggiunge Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari - sono arrivati in Lombardia, con oltre 37 miliardi di euro nel periodo 2010-2021 e 44 miliardi considerando il 2022, per la forza trainante di Milano e di un tessuto provinciale più ampio che continua a offrire le maggiori opportunità per progetti, investimenti e carriere, anche grazie al supporto di un’efficace gestione della cosa pubblica e a un’estesa rete di infrastrutture e servizi. Dopo gli ultimi due anni di euforia e timori, emerge con maggiore importanza la necessità di operare nella definizione di processi in grado di guidare le future iniziative di trasformazione del territorio in ottica di rigenerazione, non solo di riqualificazione, perché servizi, vivibilità, cultura, lavoro e attrattività degli spazi urbani, dalle aree centrali a quelle periferiche, sono fondamentali e necessari per il mantenimento dei risultati raggiunti. Il nostro Rapporto individua un ‘modello Lombardia’ focalizzato su rigenerazione edilizia, sociale e urbana, frutto delle possibilità esistenti, del confronto europeo, dell’analisi degli interventi degli ultimi dieci anni, delle previsioni e delle capacità di realizzazione nel medio e lungo periodo negli ambiti territoriali maggiormente dinamici”.

Mercato immobiliare in Lombardia

Il Rapporto sulle nuove periferie lombarde di Scenari Immobiliari e Urban Up-Gruppo Unipol, analizza l’andamento del mercato immobiliare della Lombardia che si conferma per il 2022 il più dinamico a livello nazionale con 158.000 compravendite di immobili residenziali stimate a fine anno, corrispondenti a oltre il 22% del totale nazionale (710.000) e in lieve diminuzione del 2,5%, a fronte di un -5,3% a livello nazionale. Nella regione si transano oltre il doppio delle case del Lazio, seconda regione con 730.00 scambi, di Emilia Romagna (terza regione con 66.000 transazioni), Veneto e Piemonte (rispettivamente con stima a fine 2022 di 65,7 e 63,5 migliaia di compravendite). Le previsioni per il 2023 indicano una diminuzione dei volumi transati sul residenziale lombardo di circa il 6%, a fronte di un decremento a livello nazionale pressoché simile.

Al tempo stesso, i prezzi continuano nel loro andamento ascendente, innescato a partire dal 2015 con tre anni d’anticipo rispetto al resto del Paese, fatta eccezione per il 2020. Nel 2021 i valori immobiliari medi del comparto residenziale lombardo hanno confermato la buona salute del settore realizzando un incremento di circa due punti percentuali in dodici mesi. Le stime fine 2022 sono molto maggiori e portano la variazione positiva su base annua al 5,5%. Complessivamente per l’anno in corso le aspettative sono di ulteriore conferma dell’andamento degli indicatori per i capoluoghi e di lieve rallentamento per i territori provinciali, come rimbalzo rispetto alla spinta ottenuta negli 2021.

Milano rappresenta il principale mercato residenziale della regione, oltre a essere il secondo a livello nazionale dopo Roma. Le compravendite registrate nel 2021 coprivano il 17% del totale del territorio lombardo e il 62% dei capoluoghi, nel 2022 sono salite rispettivamente al 19 e 63%, mentre il fatturato della città rappresenta circa l’80% del giro d’affari realizzato nei capoluoghi. Nel 2022, tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso della città sono cresciuti, con scambi previsti in aumento di quasi tredici punti percentuali per la fine del 2022.