L'assessore al bilancio e al demanio del Comune di Milano, Roberto Tasca, ha aperto l'incontro dedicato al ruolo chiave di Milano nelle tendenze e negli investimenti real estate internazionali -promosso dallo studio legale K&L Gates e dall'American Chamber of Commerce- con un commento sul vincolo imposto dal ministro della culturale Bonisoli sui magazzini militari di Piazza d'Armi a Milano, zona Baggio, all'interno dell'ex caserma Perrucchetti. La vicenda ha già suscitato l'irritazione del sindaco Beppe Sala. "Invimit (Sgr immobiliare del Ministero dell'economia e delle finanze, ndr) aveva già investito 50 milioni di euro per valorizzare quell'area per conto del Demanio militare, ma il vincolo sui magazzini riduce il costruibile a 50.000 mq, vanificando in larga parte la convenienza di quell'investimento e soprattutto rischiando di deprezzare il valore dell'area".
Piazza d'Armi non è un'area del Comune di Milano: in quanto inserita nel comprensorio Perrucchetti rientra nelle competenze del Ministero della Difesa. Ma la vicenda è paradigmatica, secondo Tasca, di un certo tipo di atteggiamenti pregiudiziali sul piano ideologico e politico che non aiutano lo sviluppo economico di una città e di un paese. Il ridimensionamento dell'intervento sull'area "provocherà conseguenze negative non solo sui conti di un investitore come Invimit, ma anche sulla popolazione civile perché l'area rischia di diventare ricettacolo di vagabondi e discariche abusive". Un fenomeno, questo, che abbiamo visto troppe volte negli anni passati, a Milano e nell'hinterland.
Riqualificazioni e dismissioni
La vicenda di Piazza d'Armi ben si lega al concetto di riqualificazione, che è anche alla base di una delle due principali strategie di sviluppo urbanistico-immobiliare della presente e futura Milano con particolare focus sugli Scali ferroviari; l'altra direzione strategica porta alle dismissioni sempre funzionali alla riqualificazione.
"In questo quadro la collaborazione pubblico-privato rimane un fattore chiave -aggiunge Tasca- perché gli oneri di urbanizzazione sono fondamentali per innalzare il benessere sociale e aumentare la sicurezza, un bene senza il quale non c'è possibilità di sussistenza civile".
Una città in trasformazione
"Il racconto di una città in trasformazione è la descrizione esatta del momento che sta vivendo la città -ha aggiunto Francesco Sanna, partner responsabile Real Estate di K&L Gates-. È tangibile il cambio di passo, la progressione geometrica dell’attrattività e della visibilità di Milano a livello non solo europeo ma mondiale. Un percorso che ha avuto una svolta decisiva con Expo e con l’avvio di grandi opere infrastrutturali di mobilità e che probabilmente continuerà con l’aggiudicazione delle Olimpiadi invernali 2026. Anche l’esito, però, di un fenomeno che caratterizza l’urbanesimo degli ultimi 30 anni, un trend destinato a consolidarsi in futuro: le città, e non più le nazioni, sono poli di attrattività. In un mondo in cui le comunicazioni, l’interscambio di dati, idee tra le persone è sempre più intenso e veloce, è inevitabile che le città con più alto grado di infrastrutture e capitale sociale ed umano tendano a svilupparsi in modo quasi virale, attraendo capitali ed investimenti in misura crescente. Molti investitori, soprattutto quelli Usa (tradizionalmente la nazione che investe maggiormente nel real estate italiano) ma anche quelli dell'Estremo Oriente, considerano Milano una città investment grade di livello primario sulla quale è necessario investire. La sfida che ora abbiamo davanti è di non fare di Milano una torre d’avorio sconnessa con la realtà del Paese, scenario non sostenibile nel lungo periodo. In questo senso il piano di apertura e sviluppo delle aree periferiche dell’attuale amministrazione è quanto mai importante e giusto".
Milano, hub internazionale per gli affari
"Milano non ha più bisogno di vendere la sua immagine -ha commentato Sandro Campora, country manager Italy di Cbre Global Investors- perché Milano si trova già in una posizione così privilegiata da vendersi bene senza i soliti abbellimenti posticci del marketing. In termini geograficamente più ampi, l'Italia, nonostante l'eccellenza milanese, non supera mai quel 10% di allocazione degli investimenti immobiliari europei, penalizzata forse dal fatto che i prodotti non soddisfano spesso le aspettative degli investitori in termini di redditività: se si compra al 3% difficilmente si possono offrire asset con yield al 6% o al 6,5% che sono le attese minime". Un fenomeno, questo, aggiunge Campora, che riguarda molte altre città del business europee.
Torino e Bologna salgono le posizioni di testa della classifica
E di Milano come indiscusso hub del business ha parlato Carlo Romanò, director of transactions, Italy di Invesco Real Estate, che ha però sottolineato l'importanza delle città cosiddette secondarie, come Torino e Bologna, "due città e due mercati che giustificano pienamente, anche sotto il profilo dei fondamentali economici e culturali, l'investimento immobiliare" aggiunge Romanò.
Non conta la "country", ma la città
Milano e la sua area metropolitana dal punto di vista degli investimenti immobiliari è considerata quasi un unicum anche a livello europeo, anche se, come ha ricordato Paola Ricciardi, Chairman Real Estate Advisory Group di Duff & Phelps, il volume di investimenti annui su Milano (3 miliardi) non si può paragonare ai 30 miliardi di euro a Londra e ai 20 di Parigi. A questo proposito interessante la ripresa da parte di Valeria Falcone, portfolio manager & Real Estate country Head Italy di Barings Alternative Investments, di un concetto molto importante per le implicazioni che può avere anche sul piano politico e sociale. Ormai da tempo gli investitori value add non sono più legati alla location in senso stretto, né sono vincolati dalla "country" cioè dalla nazione o paese: ragionano per città.
Due parole sulle tre società rappresentate sul palco: Barings, Invesco e Angelo Gordon. Mi aspettavo che parlassero di più dei loro deal più significativi o del loro profilo aziendale soprattutto italiano; e soprattutto della loro storia. Angelo Gordon ha aperto l'ufficio milanese nel 2016, e l'anno scorso ha festeggiato i 30 anni di attività sul mercato della consulenza agli investimenti immobiliari. Invesco è nata 40 anni fa ad Atlanta per iniziativa di Charles Brady, ed è una delle più grandi società specializzate nell'asset management: poco nota però in Italia, fuori ovviamente dalla cerchia ristrettissima degli addetti ai lavori.
Barings real estate advisers ha debuttato sul mercato immobiliare italiano nel 2017 comprando due edifici (per complessivi 23.000 metri quadrati venduti dal gruppo Sara assicurazioni) in via Pola, alle spalle di Regione Lombardia, nel nuovo business district milanese di Porta Nuova. In uno dei due edifici si trova la sede dell’Inps. Il deal, che punta a riqualificare gli asset, si sarebbe chiuso per una cifra pari a 44,35 milioni di euro.
K&L Gates è una law firm (studio legale) globale. Vi lavorano più di 2.000 avvocati in 47 sedi nel mondo (23 delle quali negli Usa), completamente integrate fra loro e dislocate in America, Europa e Medio Oriente, Asia e Australia.
Nella sede italiana di K&L Gates (a Milano, dal 2012) lavorano 40 professionisti di cui 12 soci (fra i quali il giovane avvocato Giovanni Meschia), che assistono clienti italiani e internazionali in molteplici aree di attività: diritto societario, fusioni e acquisizioni e private equity, diritto commerciale, gestione collettiva del risparmio e regolamentazione finanziaria, contenzioso e arbitrati, diritto fallimentare e ristrutturazioni, diritto bancario, real estate, diritto amministrativo, diritto tributario, proprietà intellettuale, diritto dell’Unione Europea.
