Mercato dinamico in termini di transazioni (150 compravendite nei primi 3 Q 2023 a fronte di una media quinquennale di 110), ma forte calo del valore investito: circa 3,5 miliardi di euro: -47% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Dunque, il volume medio per singola transazione continua a diminuire, con forte prevalenza di operazioni inferiori a 50 milioni di euro. Nonostante il periodo di incertezza, dal punto di vista dei capitali continua a prevalere la moneta internazionale (65%), segno che il mercato italiano si conferma appetibile. Per fine anno Savills si aspetta una ulteriore decompressione dei rendimenti prime rispetto ai valori registrati nel Q3 2023. Nel caso dei secondary asset continuerà la polarizzazione, con maggiori repricing che caratterizzeranno questo segmento del mercato.
Living e BTR trainano il mercato degli investimenti
Il living si conferma come prima asset class per volumi di investimento, e unico settore a registrare una variazione positiva anno su anno. Solidi fondamentali sostengono l’interesse per i settori del residenziale, degli studentati e della cura-salute (healthcare). Residenziale e case di cura trainano gli investimenti. Milano e Roma continuano a rappresentare le principali destinazioni, ma i mercati regionali stanno attirando sempre più l'attenzione degli investitori. I nuovi trend demografici e i criteri Esg influenzeranno sempre più il mercato nei prossimi anni guidando la domanda di nuove soluzioni residenziali. Il Btr si sta sempre più affermando come nuova tipologia di prodotto che combina servizi, zone comuni e gestione specializzata, sostenuto da una carenza di spazi abitativi in linea con le nuove esigenze dell’abitare.
La logistica chiude i primi 9 mesi dell’anno al secondo posto: rappresenta circa il 30% del volume totale del periodo; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni registra un lieve aumento rispetto al livello record dello stesso periodo 2022, ma in forte crescita rispetto alla media degli ultimi 5 anni grazie a una domanda che si mantiene elevata (take-up Q3 YTD 2023 2,2 milioni di mq). Il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa l’8% anno su anno. La forte domanda di spazi in locazione e il basso livello di vacancy pongono questo settore al centro delle strategie degli investitori. La pipeline rimane positiva con diverse transazioni previste in chiusura entro la fine dell’anno.
Spinto da flussi turistici in ripresa, il ricettivo-alberghiero (hospitality) continua a registrare risultati positivi raggiungendo il terzo posto nei primi 9 mesi del 2023. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia ma frenato da un’offerta molto limitata, in particolare per quanto riguarda i trophy asset. Molte delle transazioni registrate nel periodo riguardano sviluppi o cambi di destinazione d’uso, un segnale dell'elevato interesse degli operatori per il mercato italiano.
Con poco meno di 450 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che, lato occupiers, si mantenga dinamico. Milano registra un take-up di 280.000 mq, -24% rispetto ai volumi record del 2022. La scarsa disponibilità di prodotto prime frena l’assorbimento, ma sostiene i canoni che crescono del 4% anno/anno. In termini di transazioni (deal) la pipeline del settore è positiva, ma l’interesse degli investitori internazionali sconta preoccupazioni legate ai nuovi modelli di lavoro ibrido. Sul mercato italiano, da parte delle corporate, questo si traduce in un aumento della richiesta per asset di grado A e certificati e di spazi più ridotti. Di conseguenza, la vacancy per questa tipologia di prodotto rimane nell’intorno del 2% mentre cresce la polarizzazione del mercato.
I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti e guidati dalla componente dei retail warehouse e dell’high street. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso continuano ad essere al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand sono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato out-of-town, si registrano transazioni di retail warehouse e di centri commerciali.
“Nel difficile contesto di riferimento il mercato italiano dimostra di concentrarsi su quei settori che offrono solide prospettive di crescita e fondamentali in linea con le principali strategie di investimento pan-Europee -commenta Marco Montosi, Head of Investment di Savills Italia-. Riteniamo che il volume investimenti per il 2023 non supererà i 5 /6 miliardi di euro, posticipando la ripresa dell’attività transattiva nella seconda parte del 2024”.
“I tassi di riferimento della BCE hanno probabilmente raggiunto il picco massimo mentre l’inflazione sta lentamente calando e la crescita si è indebolita a causa di consumi e investimenti in rallentamento -aggiunge Elena Zanlorenzi, Head of Research di Savills Italia-. Come nel resto dell’Eurozona, nei prossimi mesi la crescita rimarrà debole mentre una ripresa vivace del mercato è rimandata alla seconda metà del 2024, quando si avranno più certezze relativamente ad una possibile inversione della politica monetaria”.
SINTESI DELL'ARTICOLO
- Il mercato delle locazioni residenziali registra una buona performance negli ultimi 18 mesi: il surplus di domanda spinge al rialzo i canoni di locazione
- Il BTR (Built-to-rent) si sta sempre più affermando come nuova tipologia di prodotto che combina servizi, zone comuni e gestione specializzata, sostenuto da una carenza di spazi abitativi in linea con le nuove esigenze dell’abitare
- In Italia, il mercato del living si conferma attrattivo raggiungendo il 28% del totale dei volumi transati nel primo semestre 2023
- Milano e Roma continuano a rappresentare le principali destinazioni, ma i mercati regionali stanno attirando sempre più l'attenzione degli investitori
- I nuovi trend demografici e i criteri Esg influenzeranno sempre più il mercato nei prossimi anni guidando la domanda di nuove soluzioni residenziali
