Il volume degli investimenti nel Cre-commercial real estate in Italia ha raggiunto nel 2020 8,8 miliardi di euro, in calo del 29% rispetto al 2019, anno record in assoluto con oltre 12 miliardi di investimenti. Il dato 2020 è allineato al 2018, anno in cui l’incertezza politica e l'aumento dello spread avevano tenuto gli investimenti complessivi nei limiti del 2017.
Nel 2020, in linea generale l’interesse si è concentrato su prodotti core in posizioni prime, mentre pochissime sono le operazioni a valore aggiunto (value-add). La quota di investitori stranieri si è ridotta al 58% rispetto al 69% media degli ultimi 5 anni; questo dato non vuol dire minore interesse per il mercato italiano, ma atteggiamento più prudenziale e cautelativo dovuto alla situazione di incertezza causata dalla pandemia.
Cordusio, unico big deal del 2020
Invariate, invece, le abitudini degli investitori italiani, che hanno manifestato maggiore fiducia nel mercato locale a dispetto delle incertezze del periodo, superando leggermente il volume investito nel 2019 e portando a compimento importanti operazioni, come l’acquisto del Palazzo delle Poste, lo storico trophy asset in Piazza Cordusio a Milano, da parte di un club deal di investitori coordinato da Mediobanca. E nonostante questa operazione da quasi 250 milioni di euro, il retail nel suo complesso chiude a -29%.
Uffici, asset class
L’asset class Uffici, nonostante un ultimo trimestre un po’ rallentato, mantiene la sua posizione predominante con 3,7 miliardi di investimenti, in calo del 26% rispetto all’anno precedente. Ancora una volta protagonista assoluta è Milano, con 2,3 miliardi, mentre la Capitale ha fatto registrare 820 milioni di euro.
Stabile il rapporto tra investitori stranieri e domestici. Quasi tutte le operazioni sono state di tipo core, cosa che ha portato a una compressione dei prime yield nel CBD di Milano, mentre nelle location secondarie i valori si mantengono stabili. Pochissime le eccezioni value add, rallentate dall’aumento del costo della leva finanziaria e da una riduzione del loan-to-value.
La domanda da parte degli occupier è un fattore chiave da tenere in considerazione nell’analisi del 2020 e nelle previsioni per il futuro: il rallentamento e la conseguente riduzione delle operazioni per l'affitto (letting) hanno impattato sugli investimenti di questi ultimi mesi. Nel 2020, Milano ha registrato 277.000 mq di take-up, in calo del 41% sul 2019, mentre Roma ha registrato 123.000 mq, -56% rispetto al 2020. La ripresa della domanda nei prossimi mesi sarà da monitorare con attenzione poiché in una prima fase dell’anno potremmo assistere a una carenza di prodotto core.
Logistica: un ottimo anno
Ottima la performance del settore Logistica, che con investimenti pari a 1,4 miliardi di euro e un 100% di investitori stranieri si conferma l’asset class più resiliente del 2020, superando il volume registrato nel 2019.
Il 2020 ha definitivamente consolidato alcune tendenze, a partire dalla transazione di progetti super core con rendimenti che rispecchiano ormai la media europea. Questi progetti suscitano l’interesse di investitori che non guardano alla posizione (location) in senso stretto, ma si focalizzano su macro-aree e assi di collegamento più ampi.
La sostenuta domanda di nuovi e moderni spazi da parte degli occupier permette la crescita dei volumi di investimento attraverso progetti di sviluppo. Il take-up registrato, pari a 2.220.000 mq, che ha portato a buoni risultati per il 2020, lascia prevedere un rafforzamento per il 2021: l'elevata richiesta di spazi spinge gli investitori a considerare nuovi prodotti e il 2021 vedrà la realizzazione di numerosi progetti di sviluppo, anche di carattere speculativo. Questa tendenza, già sperimentata negli altri Paesi, sta portando anche all’ingresso nel mercato di investitori che, pur osservando questo segmento da tempo, non si erano mai approcciati alla logistica.
Retail: continueranno le operazioni su supermercati e immobili mixed-use
Il settore Retail ha fatto registrare investimenti per 1,4 miliardi di euro, in calo del 29% rispetto al 2019. Fortissima, in questo caso, la componente domestica. Durante l’anno non si sono registrate transazioni significative legate ai centri commerciali (investimenti pari a 299 milioni di euro). A guidare i volumi sono state le operazioni legate alla grande distribuzione organizzata e quelle super core high street (totale di345 milioni di euro), per lo più tramite immobili mixed-use.
Difficili le previsioni per il 2021: sarà necessario attendere l’allentamento delle misure legate ai luoghi dello shopping e che il Net Operating Income ritrovi un suo equilibrio prima di vedere operazioni di rilievo, che potrebbero anche riguardare attività di portafoglio da parte di investitori istituzionali. Continueranno invece le operazioni su supermercati e immobili mixed-use. Buona, però, la pipeline di sviluppi, che dopo un iniziale rallentamento non ha subito particolari conseguenze come conseguenza dell’emergenza sanitaria, ma si concentra principalmente su prodotti localizzati in mercati primari, in particolare centri commerciali nella città metropolitana di Milano.
Hotel: in linea con la media dell'ultimo decennio
Il settore Hotel ha raccolto poco più di 1 miliardo di investimenti, in linea con la media degli ultimi 10 anni, ma in calo del 68% rispetto al 2019, anno in cui, però, gli hotel avevano toccato un apice storico per volumi di investimento, varietà di operazioni, dimensione di portafogli transati e ingresso in scena di nuovi operatori.
Nonostante la forte penalizzazione dovuta alle stringenti misure restrittive e al calo del turismo e della performance degli alberghi nell’ordine dell’80-90%, l’interesse nei confronti del settore rimane alto, sia per strutture di qualità (trophy asset) sia per operazioni fortemente value add e opportunistiche. Sarà indispensabile dunque, per la ripartenza degli investimenti in questa asset class, oltre a un ritorno alla normalità, anche trovare un punto di incontro tra le esigenze delle proprietà e i prezzi offerti dai potenziali acquirenti, che risentono del rischio del settore, della lenta ripresa rispetto ad altre asset class più resilienti e della limitata disponibilità di finanziamenti al settore da parte del sistema bancario, specialmente nazionale.
Residenziale
Cresce l’interesse per questo settore che raggiunge quota 580 milioni di euro. La carenza di prodotto, in Italia, porta gli investitori a concentrarsi sugli sviluppi, soprattutto nei grandi ambiti di trasformazione urbana. Il 2020 ha visto la prima grande transazione di portafoglio del comparto Multifamily, segno che il residenziale italiano è un mercato con un potenziale molto elevato e che sta iniziando ad attirare importanti capitali esteri.
Qualunque previsione sul 2021 è prematura, almeno per ora: diversi i fattori da tenere sotto controllo, primo tra tutti un possibile ritorno a una quasi normalità grazie alla campagna vaccinale avviata nelle scorse settimane. È plausibile pensare che il primo semestre possa essere complicato e che questo avrà un impatto sui volumi totali di fine anno. Ciò che è certo è che gli investitori mantengono un cauto ottimismo, confermano la stabilità delle proprie intenzioni di investimento, con una preferenza per le asset class Logistica e Residenziale, e si dicono positivi in merito alle condizioni generali del credito nei prossimi mesi.
