Milano Santa Giulia, uno dei maggiori progetti di rigenerazione urbana in Italia, con un’estensione complessiva di 1,1 milioni di mq a sud di Milano, 672.000 mq di diritti edificatori di cui quasi 300.000 già realizzati, ambisce a diventare, in vista dei prossimi giochi olimpici e oltre, un nuovo polo servito e interconnesso che inizierà a crescere a partire dalla futura Arena olimpica, con servizi e spazi commerciali che saranno realizzati entro il 2026. Lendlease ne ha illustrato oggi, alla presenza del sindaco di Milano Giuseppe Sala e dell’assessore alla rigenerazione urbana Giancarlo Tancredi, il nuovo masterplan firmato da MCA-Mario Cucinella Architects ispirato alle piante, alle foglie e alle loro nervature. Il cuore del progetto è un grande parco urbano (il terzo di Milano per estensione), con attrezzature per lo sport e il tempo libero. Intorno a esso due importanti funzioni urbane: il campus e la nuova sede del Conservatorio di musica Giuseppe Verdi (il Bosco della Musica) per 1.500 studenti con oltre 200 posti letto e l’Arena di Eventim da 16.000 spettatori che verrà utilizzata a partire dalle Olimpiadi 2026 per tutti gli eventi sportivi indoor, concerti e manifestazioni musicali internazionali.
A regime Milano Santa Giulia vedrà oltre 10 milioni di visitatori l’anno, tra residenti, studenti, spettatori degli eventi in Arena, sportivi e lavoratori: sarà a tutti gli effetti una nuova destinazione.
L’area di intervento prevede la certificazione Leed for Neighborhood Development (sviluppo di quartiere). Il progetto vede un mix funzionale di matrice urbana. Una città compatta, costituita da viali alberati, strade residenziali, percorsi pedonali, ciclabili, piazze, giardini. In particolare, il masterplan include le seguenti aree:
Spark Business District con i suoi 150.000 mq destinati a uffici, certificati Leed, è già sviluppato e include il quartier generale di Sky, l’edificio adibito a uso uffici e retail Spark Three, due nuovi edifici (Spark One e Spark Two) che ospitano la nuova sede di Saipem e quelle di Sma e Geodis e lo Spark Food District con un’ampia presenza di attività commerciali.
Nei pressi dello Spark Business District, della stazione della metro e ferroviaria di Rogoredo e del futuro Bosco della Musica, Spark Living sarà il primo lotto residenziale: un complesso di due edifici a corte in linea con i più alti standard energetici, di abitazioni sostenibili, con servizi alla comunità e spazi collettivi.
Due le aree a nord del grande parco: Soul, lifestyle retail district in prossimità dell’Arena, il sistema commerciale che, da un punto di vista morfologico, poggia su un basamento costituito da due piani interrati e uno fuori terra, sul quale si attesta un sistema di isole commerciali aperte verso le strade esterne e verso l’interno, innervato da percorsi pedonali e spazi di sosta; e Linfa, le cui residenze si affacciano su una promenade che corre a fianco di uno specchio d’acqua per quasi 400 metri. Questi edifici daranno vita a una sequenza di corti interne private, attraversate da viali secondari e vie minori.
Milano Santa Giulia come snodo di sistemi territoriali
Milano Santa Giulia agisce come cerniera fra il capoluogo lombardo e il resto del territorio, snodo di sistemi territoriali disomogenei: grandi assi di comunicazione (l’aeroporto di Linate, il sistema tangenziale e autostradale, la stazione FS dell’alta velocità di Rogoredo, la linea M3, la prevista linea M4); grandi infrastrutture territoriali (l’Ortomercato, i mercati generali, l’ex macello, le aree della logistica, le aree industriali, lo scalo ferroviario di Porta Romana); nuclei storici prevalentemente residenziali, sviluppatisi soprattutto dagli anni Sessanta in risposta al forte fabbisogno abitativo; grandi e importanti vuoti urbani che costituiscono la grande riserva di spazi naturali dell’area metropolitana milanese, dotati di destinazione agricola o di parco pubblico attrezzato, come l’area di Vaiano Valle, Chiaravalle, il parco Monluè, il fiume Lambro con il suo parco e il parco Forlanini.
Iter autorizzativi e fasi di sviluppo: Dal PII ai piani di coordinamento
A livello urbanistico il piano di sviluppo di Milano Santa Giulia è parte integrante del Piano integrato di intervento (PII) ex Montecity Rogoredo, che, con l’approvazione della variante avvenuta nel 2021, include anche le aree destinate all’Arena di Eventim e un’area di proprietà di Esselunga. Il nuovo masterplan firmato MCA sostituisce nella sostanza il precedente integrando elementi di innovazione e sostenibilità in linea con gli standard di Lendlease, pur rimanendo nel perimetro del Pii.
Con la firma della convenzione urbanistica per la Variante al PII di Milano Santa Giulia (la Convenzione di Variante) nel giugno 2022 si è chiusa una fase fondamentale di contrattazione urbanistica propedeutica all’avvio dei lavori che partiranno lotto per lotto in funzione del completamento delle prime bonifiche già in corso.
Con l’approvazione dei piani di Coordinamento avvenuta nel dicembre 2023, Lendlease ha avviato la progettazione definitiva propedeutica alla richiesta dei permessi di costruire per ogni sviluppo nel rispetto delle tempistiche ipotizzate con particolare riferimento a tre aree: lo Spark Living, i cui lavori sono previsti a partire dal 2024, e a seguire, gli edifici dell’area retail vicino all’Arena, Soul e, infine l’area residenziale Linfa. L’obiettivo è quello di realizzare le opere nel corso dei prossimi otto anni con un target di massima di fine lavori intorno al 2032.
"Il Masterplan di Santa Giulia che LendLease e lo studio dell'architetto Mario Cucinella hanno presentato oggi rappresenta un momento importante, di snodo, per la rigenerazione urbana di quest'area di Milano, un intervento che riconnetterà il quartiere alla città in maniera sostenibile e offrirà nuove occasioni di crescita e sviluppo al nostro territorio e ai cittadini che vi abitano –commenta il Sindaco di Milano Giuseppe Sala-. Sono certo che nei prossimi anni Santa Giulia riuscirà a trasformarsi in un’area molto attrattiva e parte del merito sarà da ascrivere a questo progetto e ad alcuni elementi che lo caratterizzano nel profondo: dall'esteso parco urbano al campus e alla nuova sede del Conservatorio Verdi, dalle opportunità abitative accessibili e attente all'impatto ambientale che saranno proposte all'Arena che nel 2026 ospiterà le gare olimpiche di hockey maschile e successivamente accoglierà eventi sportivi, concerti e altre manifestazioni internazionali".
“Il progetto di Mario Cucinella Architects riflette e interpreta la nostra visione di un quartiere urbano attrattivo interconnesso con una forte impronta sostenibile che restituisce alla città un nuovo concetto di vivere urbano –spiega Fabrizio Zichichi, Executive Project Director di Lendlease–. Mentre a MIND stiamo realizzando un polo dell’innovazione, a Milano Santa Giulia vogliamo realizzare un quartiere che proponga un rinnovato concetto di vivere in città e si riconnetta al tessuto urbano esistente. La nostra strategia è quella di affiancare all’attività di sviluppo real estate, che oggi è rappresentata in Italia nei progetti di Milano Santa Giulia e MIND, un’attività di investment e asset management, con l’obiettivo di catalizzare l’interesse degli investitori istituzionali nazionali e internazionali con cui collaboriamo, oltre che su progetti milanesi, anche in altre latitudini. Con Milano Santa Giulia vogliamo contribuire a dare una risposta alla crescente domanda abitativa sostenibile a Milano. Realizzeremo oltre 3.500 appartamenti che incontreranno tutti i segmenti della domanda, dal mercato libero allo studentato, dal senior living fino alla nuova formula del Build to Rent. Sarà un quartiere sostenibile, a zero emissioni a partire dal 2040 a conferma della capacità di Milano di rinnovarsi, crescere e offrire opportunità di investimento anche al di là dell’appuntamento olimpico”.
IL MASTERPLAN
L’intervento proposto da MCA è caratterizzato da una fitta rete di connessioni con percorsi pedonali e ciclo-pedonali che interagiscono con il sistema parco e tutte le aree limitrofe. Lo spazio fra gli edifici diventa così facilmente accessibile, offrendo la possibilità al sistema del verde urbano di permearlo completamente. Una città compatta, costituita da viali alberati, strade residenziali, percorsi pedonali, ciclabili, piazze, giardini, con un sistema viabilistico in grado, da una parte, di collegare velocemente funzioni altamente attrattive con il contesto esistente e il sistema tangenziale e degli assi di grande scorrimento e, dall’altra, di creare un fitto sistema per la mobilità dolce interconnesso con tessuti di verde.
“Attualmente gli spazi, gli edifici e le città in cui viviamo non possono essere assimilati a ecosistemi perché in essi non si verificano pienamente processi come l’interazione tra le parti, l’autosufficienza e la dinamicità -spiega Mario Cucinella, fondatore & Design Director di MCA Mario Cucinella Architects-. Le piante, le foglie e le loro nervature, al contrario, trasmettono informazioni tra loro, rispondono agli stimoli esterni grazie alle loro capacità percettive, e utilizzano meccanismi attivi e passivi sfruttando l’energia che le circonda: un mutuo scambio con l’ambiente e un adattamento costante al clima. Da questo prende ispirazione il masterplan per Milano Santa Giulia. Un brano di città che vive in relazione al contesto, che si sviluppa su direttrici come le venature su una foglia, che vede il costruito intervallato da spazi verdi di diverse dimensioni come nelle lamine”.
