"L'Italia è uno dei paesi europei più attrattivi". Raffaella Pinto, Presidente Commissione Comunicazione Finanziaria Cncc-Consiglio nazionale dei centri commerciali, supporta quest'affermazione con una slide (elaborazione GfK e Union Investment – fonte across-magazine.com) presentata nel corso del Legal Forum tenutosi a Milano, Palazzo Visconti in via Cino del Duca. “Come ulteriore conferma della tenuta e resilienza dei fondamentali del mercato retail italiano anche nella prima parte dell’anno, l’indice che misura l’attrattività dei Paesi per il settore retail, ha evidenziato per l’Italia (116 punti) un trend positivo nel secondo trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2022, confermandola tra i top 5 Paesi più attrattivi in Europa. I fattori che hanno guidato la buona performance sono stati prevalentemente l’andamento robusto nel mercato del lavoro e il miglioramento nella fiducia dei consumatori; in misura minore, il segno positivo nelle vendite al dettaglio, già evidenti dai trimestri precedenti” commenta Raffaella Pinto, presidente della Commissione Comunicazione Finanziaria di Cncc.
Il problema non è quindi l'Italia come paese inteso nella sua bellezza naturale, storico-architettonica, culturale. Le cosa stanno in termini un po' più complessi. Il retail come asset class non sembra più così sexy agli occhi degli investitori. I dati più recenti (Cbre, Savills) sugli investimenti dimostrano che il retail è la terza asset class dopo logistica e office. Tuttavia, che il nostro paese sia ancora interessante non solo sotto il profilo turistico sembrerebbe confermarlo anche la presenza di Eleonora Galloni, Country Head Italy Indotek Group, investitore ungherese che ha messo a segno due importanti transazioni nel 2022, una delle quali su un pacchetto di immobili Carrefour. Eleonora Galloni ha parlato nella prima tavola rotonda -coordinata da Cristina Lazzati, direttore di Mark Up e Gdoweek- insieme a Silvia Gandellini, Head of Capital Markets, A&T High Street Cbre; Raffaele Nardi, Director of Planning, Control and Investor Relations IGD SIIQ; Salvatore Occini, Director Italy Eurocommercial Properties; Andrea Orsa, Head of Capital Market Retail Italy Cushman & Wakefield, e Mario Pellò, MD, Head of General Account, Real Estate, Europe Nuveen, TIAA. Diciamo subito che di questi investitori, i più importanti e attivi per presenza storica e continuità sono IGD Siiq e Eurocommercial Properties che arrivò in Italia nel 1992, l'anno del decisivo (nel bene e nel male) boulversement politico-istituzionale che ha cancellato la prima repubblica. Eurocommercial ha 8 centri commerciali, nel centro-nord, fra cui Fiordaliso, Carosello e I Gigli, tre dei più importanti mall italiani. IGD Siiq SpA (una delle rarissime Siiq italiane, adesso forse l'unica) 54 asset immobiliari in 12 regioni italiane, un valore del patrimonio immobiliare pari a 2 miliardi di euro (H1 23), e più di 750.000 mq di proprietà (Gla), è una società molto attiva anche nella sostenibilità, tant'è che Francesco Soldi, presidente Commissione ESG del Cncc, è anche responsabile marketing e Csr IGD Siiq SpA. Per non parlare di Roberto Zoia, presidente Cncc, e top manager (responsabile patrimonio) di IGD.
Quindi, più che di attività legale in senso stretto, questa edizione del "Legal Forum" del Cncc si è concentrata su due grandi filoni di discussione e di indagine: l'investimento nel real estate e nei centri commerciali in particolare; e la sostenibilità nei centri commerciali sulla quale il Cncc si è mosso con tempismo producendo notevoli contributi a livello di indagine e sondaggio, a partire dal Manifesto della Sostenibilità. A noi interessa per il momento il primo tema, che è anche il più urgente per la comunità dei professionisti del real estate, anche se la valutazione di un centro commerciale è sempre più condizionata dalle sue prestazioni e certificazioni energetiche e ambientali. Il Legal Forum si è tenuto a ridosso dei dati del 3° trimestre 2023, che si è chiuso con investimenti pari a 1,5 miliardi di euro, in modesto recupero rispetto al trimestre precedente (+15%), ma ancora al di sotto (-52%) dei livelli registrati nello stesso periodo del 2022. Da inizio 2023, il mercato del commercial real estate italiano ha registrato transazioni complessive pari a quasi 4 miliardi di euro (3,9 miliardi), in flessione del 60% rispetto ai primi nove mesi del 2022. Questi i dati salienti del report Cbre italy. Anche Cbre osserva una riduzione del numero e della dimensione delle transazioni, parallelamente a una contrazione delle attività di raccolta da parte dei fondi immobiliari italiani. “Per i prossimi mesi non sono attese particolari inversioni di tendenza rispetto all’attuale momento di mercato -afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy-. Sarà necessario attendere il 2024 per osservare un assestamento dell’inflazione e quindi una riduzione dei tassi d’interesse. Nel frattempo, sempre più investitori stanno esplorando nuovi settori, con focus particolare verso gli operational real estate asset, che seguono logiche non strettamente immobiliari, come strutture sanitarie, data centre, infrastrutture per le telecomunicazioni e l’energia. Le operazioni d’investimento attualmente in corso e destinate a concludersi entro la fine di quest’anno, ci portano a pensare che anche nel prossimo trimestre i volumi delle transazioni continueranno a crescere, ma senza recuperare il gap accumulato negli ultimi 18 mesi”.
Fra le transazioni attese ci sono anche quelle tre (fra le quali Romaest e Forum Palermo) per un valore complessivo di 700 milioni di euro, che si era bloccate durante la pandemia? Intanto, di grandi transazioni nel mercato dei centri commerciali non se ne vedono. Anzi, assistiamo alla fuga dei grandi investitori internazionali come Blackstone che escono dal mercato retail italiano. Me lo conferma anche Savino Natalicchio, Presidente Commissione Valutazioni Cncc, che ha presentato con Elena Gramaglia, Head of Retail Valuation Cbre, una sintesi di un lavoro che la Commissione sta portando avanti e di cui diamo una sintesi con la slide che segue.
A fronte di uno stock in Gla cresciuto del 3,5%, il valore complessivo è sceso del 3% rispetto al 2021. Lo studio risale al 1° semestre 2023. "Le indicazioni sono puramente di massima -precisa Natalicchio- senza nessuna velleità di 'valutazione'". Nella metodologia adottata, convergono i fatturati (fonte Nomisma 2022) indicizzati; e la stima dell'ERV (canone unitario di mercato) mediante l'applicazione di opportuni rent-to-sales. La svalutazione è imputabile in gran parte all'incremento del cap rate, temperato dall'incremento dei canoni (effetto inflazione).
PILLOLE
"Noi non abbiamo preclusioni sul piano geografico: investiamo su tutto il territorio nazionale" (Eleonora Galloni, Indotek Group)
"Gli investitori europei non capiscono perché non riusciamo a liberare gli immobili dai conduttori morosi" (Eleonora Galloni)
"Con i rendimenti al 7% anche il retail diventa più accessibile e attraente al mondo bancario e degli investimenti" (Silvia Gandellini, Head of Capital Markets, A&T High Street Cbre Italy)
"Uno dei fattore strategici di posizionamento anche finanziario per un centro commerciale è essere dominanti o competitivi nella catchment area" (Raffaele Nardi, Director of Planning, Control and Investor Relations IGD SIIQ SpA)
"Con quello che abbiamo investito negli ultimi 4 anni in restyling di centri commerciali avremmo potuto acquistare un centro commerciale di grande attrazione" (Salvatore Occini, Director Italy Eurocommercial Properties)
"Andiamo verso un anno incerto (il 2024, ndr), tutti cercheranno di vendere i centri commerciali. Prezzi interessanti soprattutto nei prodotti intermedi". (Andrea Orsa, Head of Capital Market Retail Italy Cushman & Wakefield)
"Il rendimento c'è, quello che manca è la liquidità!" (Mario Pellò, MD, Head of General Account, Real Estate, Europe Nuveen, a TIAA company)
"Conta molto come l'investitore europeo guarda il mercato locale" (Eleonora Galloni)
METODOLOGIA
CHE COS'È IL GRAI
Il Global Retail Attractiveness Index (GRAI) di Union Investment traccia l'attrattività del settore retail in 20 Paesi in Europa, America e Asia-Pacifico. Un punteggio di 100 punti rappresenta una valutazione media. L'indice UE-15 comprende gli indici dei Paesi UE Svezia, Finlandia, Danimarca, Germania, Francia, Italia, Spagna, Austria, Paesi Bassi, Belgio, Irlanda, Portogallo, Polonia e Repubblica Ceca, oltre al Regno Unito, ponderati per le rispettive popolazioni. L'indice del Nord America comprende gli indici di Stati Uniti e Canada; l'indice Asia-Pacifico comprende Giappone, Corea del Sud e Australia. Ha cadenza semestrale ed è realizzato insieme a GfK, società di ricerche di mercato. L’indice comprende due indicatori di sentiment e due quantitativi. Tutti e quattro sono ponderati allo stesso modo, 25% ciascuno. Come indici di sentiment, lato domanda è inclusa la fiducia dei consumatori e lato offerta la fiducia delle imprese nel commercio al dettaglio. Come indici quantitativi (basati sui dati) è considerata la variazione della disoccupazione e l'andamento delle vendite al dettaglio (su 12 mesi).
Dopo la standardizzazione e la trasformazione, i fattori di input hanno un valore medio di 100 e un intervallo teorico compreso tra 0 e 200 punti. L'indice si basa su dati GfK, Commissione UE, OCSE, Trading Economics, Eurostat e uffici statistici nazionali. Le variazioni indicate si riferiscono al periodo corrispondente dell'anno precedente (T2, 2022).
